«Цены продолжат расти, а предложений будет меньше»: что происходит со стоимостью квартир в Уфе и Башкирии

Рынок недвижимости продолжает переживать непростые времена: застройщики жалуются на резкое снижение спроса, покупатели надеются, что цены вернутся на приемлемый уровень. Случится ли это и когда, стоит ли покупать квартиру уже сейчас и подождать ли до лучших времен — сегодня, 31 августа, разбираемся вместе с экспертом Ириком Хамидуллиным.

Что происходит с ценами на недвижимость?

Ирик Хамидуллин имеет 15-летний опыт работы финансистом, занимается инвестициями, сейчас является экспертом агентства недвижимости «Перспектива24».

В марте на фоне начала специальной военной операции, ожиданий населения, связанных с увеличением инфляции, наличия у населения значительных сумм наличных денежных средств произошел резкий рост цен на объекты недвижимости. За месяц были побиты рекорды по продажам как первичного (строящегося) жилья, так и готового (вторичного) жилья — и в Уфе, и в других столицах.

На рынок недвижимости в значительной степени влияют условия по ипотечным кредитам. Когда в марте 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился — и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогостоящие кредиты.

В июле Банк России в очередной раз понизил ставку рефинансирования, что в свою очередь повлияло на оживление ипотечного рынка в июле-августе и рост сделок с недвижимостью. Сейчас ключевая ставка уже снижена до 8%, и можно ожидать, что до конца года ее вновь скорректируют. Что касается стоимости квартир в Уфе, стоимости квадратного метра, можно воспользоваться аналитикой федеральных порталов по недвижимости.

Анализируя данные федеральных порталов по недвижимости, мы видим, что стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах перешла порог в 100 000 рублей. График стоимости квадратного метра за период в пять лет четко дает оценку — восходящий тренд. Постоянный рост цен на недвижимость — и эта тенденция прослеживается также и на общероссийском графике. Что касается роста средней цены квадратного метра за 2022 год по сравнению с 2021 годом, это плюс 19,85%.

Мы видим динамику роста цен на новые квартиры: она значительно замедлилась после марта 2022 года, но это скорее коррекционная составляющая, которая компенсирует рост за ранний период. Возможно, перед новой гонкой роста стоимости на строительном рынке.

Плюсы и минусы покупки недвижимости

Начнем с того, что на недвижимость всегда есть спрос. А в нашей стране он будет еще на долгие годы, потому что, по оценкам ВЦИОМ, более половины семей хотят улучшить свои жилищные условия. Давайте разберемся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы:

• стабильность: жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом;
• пассивный доход: чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий;
• минимальные риски: даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду;
• рост цены: на недвижимость не влияет инфляция, как и на золото, стоимость только увеличивается;
• многовариантность инвестиций: есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие способы.

Минусы:

• высокая стоимость: на покупку недвижимости нужна внушительная сумма;
• долгая окупаемость: недвижимое имущество начнет приносить доход сверх стоимости через 10–12 лет;
• дополнительные расходы: если мы говорим, например, об аренде, сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и, соответственно, подоходный налог (13% от полученной прибыли).

Как избежать рисков?

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости не исключение. Разберемся в источниках риска:

• Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится — и цены вырастут. Если этого не происходит, соответственно, на объект нет спроса и владелец не получает прибыль. На этом этапе важна работа консультанта по подбору конкретного ЖК: анализируются моменты, касающиеся локации конкретного комплекса, его транспортной доступности, перспектив строительства новых развязок, инфраструктуры рядом с ЖК (в т. ч. строительство детских садов, поликлиник, школ) и квалифицированных рабочих мест.

• Если речь идет об аренде, это недобросовестные арендаторы. Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель либо обстановку. На ремонт после таких арендаторов нужна значительная сумма.
• Амортизация. Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом появляется новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.
• Заморозка строительства. Тут следует сказать о проблеме обманутых дольщиков, которая для нашей республики и многих регионов страны до сих пор актуальна. Государство продолжает движение по пути регулирования этой отрасли и создало систему безопасности для дольщика в виде эскроу-счетов. Но вопрос безопасности при выборе застройщика при этом остается актуальным и в настоящее время. Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жилье и получить его намного позже обещанного срока, следует выбирать только проверенных застройщиков, для которых репутационный риск важнее одномоментной прибыли.

Эскроу — это банковский счет, на котором хранятся деньги дольщиков до окончания строительства жилого здания. Пока застройщик не выполнит условия договора, денег он не получит. Таким образом повышается безопасность хранения средств дольщиков.

• Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам, продажа через субподрядные организации и другие ухищрения сегодняшних мошенников. Обезопасить сделку поможет работа с крупным федеральным агентством, работающим достаточное количество лет, с большим штатом юристов и, соответственно, со страхованием профессиональной ответственности компании.

Стоит ли сейчас покупать квартиру или стоит подождать?

Мое мнение: если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. В настоящее время есть льготные программы для молодых семей с детьми, рожденными после 1 января 2018 года, есть субсидированные программы и для обычных семей, чьи дети уже выросли, есть выгодные программы для определенных профессий или специальностей.

Со вторичным рынком немного сложнее: если свободных денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир несколько выше программ новостроек. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.

Покупать сейчас жилье или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надежный актив, тогда да, безусловно, стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры всегда более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в новом доме и желательно с отделкой.

Если при покупке должны быть привлечены ипотечные средства, то в настоящее время самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков. Если вы соответствуете требованиям семейной ипотеки или хотите приобрести по программе господдержки, рекомендую брать сейчас. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты новостроек уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков переносит сроки закладки части своих проектов на более поздний срок.

Снизятся ли цены?

Снижение цен на новостройки в текущем году маловероятно. Пока мы видим факторы, способствующие только росту: повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций, накладные расходы застройщиков, связанные с ведением эскроу-счетов и необходимостью уплаты процентов банкам за полученные под залог кредиты.

Что касается покупки вторичной недвижимости, тут вс не так однозначно. Если есть возможность подождать, возможно, в ближайшем будущем ситуация еще улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству России Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего, это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной. Но, опять же, срок принятия этой программы также не определен.

А продавать квартиру — сейчас или подождать?

Для собственников недвижимости, которые сейчас хотят продать квартиры, новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решив переждать это турбулентное время. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная.

Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жилье снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времен. Мы отмечаем, что с начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 35–40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.

Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке ее получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Для выгодных вариантов переложиться из старого жилья в новое, с учетом действующих в настоящее время выгодных программ субсидированных ипотек, сейчас самое подходящее время. Если просто был план продавать еще до кризиса, но не успели, а сейчас четкой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — пока лучший вариант.

Но сейчас есть программы покупки нового строящегося жилья по ранее никогда не существовавшим в нашей стране ставкам — 0,01%, 0,1%, 2,99% и другие выгодные ставки, которые подбирают исходя из потребностей покупателей и их возможностей. Правда, срок действия периода предложения этих льготных ставок сильно ограничен. Тут, как говорится, выигрывает тот, кто принимает быстрое решение. При этом хочу отметить, что, планируя покупку в ипотеку, нужно рассчитать финансовую нагрузку, чтобы можно было платить по кредиту и в случае снижения дохода. Не стоит забывать о том, что недвижимость внутри страны — это ликвидный инструмент, который можно реализовать на любом этапе строительства, если же это вторичное (готовое) жилье — его всегда можно сдать в аренду и таким образом компенсировать платежи по ипотеке.

Что будет с ценами дальше?

Давать точные прогнозы, сколько будет стоить недвижимость к концу года, сейчас не берется никто. Можно ожидать, что ситуация с новостройками и вторичным жильем окажется разная: строящиеся дома станут расти в цене, а вторичка останется на текущих уровнях или будет немного дешеветь, особенно если ставки по ипотеке для готового жилья не продолжат снижение. Все-таки именно ипотека остается основным драйвером спроса последние несколько лет.

Многие банковские аналитики говорят о том, что предпосылок для снижения цен на квартиры нет. Во-первых, объем предложений на рынке недвижимости сокращается. Во-вторых, инфляция растет. В-третьих, изменились логистические цепочки поставок строительных материалов, что отразилось на увеличении их цены. С таким прогнозом соглашается и большинство девелоперских компаний.

Также стоит учитывать, что, по прогнозам, годовая инфляция может приблизиться к 20%. Глава Счетной палаты Алексей Кудрин предполагает, что инфляция по итогам 2022 года составит от 17 до 20%. Дорожает буквально всё, и застройщики не могут снижать цены, работая в минус. Поэтому цены на квартиры продолжат расти, чтобы застройщики могли покрыть возросшие издержки на строительство, на поиск новых поставщиков оборудования и материалов. Но вполне вероятно, что некоторые квартиры можно будет купить со скидкой, время от времени девелоперы станут стимулировать спрос привлекательными предложениями.

Читайте также на UFA1.RU, что говорят о рынке жилья застройщики. Они отмечают, что отрасль переживает упадок, и рассказывают, как будут из него выбираться.