Поднимать будем? Как изменятся цены на жилье в России этой осенью

В конце июля на фоне снижения ключевой ставки банки начали уменьшать свои ставки по ипотечным программам. Тогда эксперты отметили, что резкого роста цен на недвижимость ждать не придется, поскольку это не такой быстрый процесс. По прогнозам, повышение цен должно произойти осенью. Действительно ли это так? Чего сейчас ожидать от цен на недвижимость — роста или падения?

С чего всё началось

С 25 июля Сбер и ВТБ снизили ставки по рыночным ипотечным программам на 0,6 процентного пункта: в обоих банках минимальная ставка стала составлять 9,9% годовых. Но резкого роста цен на недвижимость после этого не произошло — основатель центра недвижимости «Метры» Денис Крахоткин объяснил, почему так произошло.

— Цены пока повышаться не будут. Сейчас продажи в принципе упали после начала военной операции и к предыдущим нормам не вернулись, — объяснил Денис Крахоткин. — Связано это с тем, что у людей пока нет денег на первоначальный взнос, они сейчас копят. А когда начнется деловой сезон — сентябрь-октябрь — начнут расти продажи, и тогда уже можно будет принимать какое-то решение насчет цен. Ставка упала, но в недвижимости нет положения «в моменте», чтобы цены от этого выросли тут же. Это обычно происходит через 4–6 месяцев. Цены будут повышаться только осенью, поэтому сейчас идеальный вариант, чтобы купить себе жилье.

Нет спроса — нет роста цен

Осень только началась, но эксперты в сфере недвижимости уже говорят о том, что никаких серьезных изменений в ближайшее время ждать точно не придется. По словам директора группы компаний ОМЭКС Михаила Репина, спрос на недвижимость не повысился и остался на том же уровне, на котором был в последние полгода.

— Бывают такие ситуации, что люди, у которых есть спрос, не имеют достаточного дохода и возможности взять ипотеку, чтобы этот спрос удовлетворить, — объяснил директор. — А бывают ситуации, когда они имеют спрос и не могут его удовлетворить, потому что недоступна ипотека — так было во все предыдущие месяцы в этом году. Но начиная с июля у нас была снижена ипотечная ставка, поэтому в июле объем сделок начал увеличиваться и восстанавливаться. В любом случае рынок очень сильно упал по объему. Сейчас, конечно, началось восстановление, но чтобы вернуться на прежний уровень, потребуется несколько лет. Поэтому мы никаких особых повышений не ждем.

Денис Крахоткин отметил, что понижение ключевой ставки не простимулировало спрос на недвижимость, поэтому повышения цен как такового не было:

— Значит, ключевая ставка недостаточно упала, и цены на недвижимость потихоньку снижаются, тенденция пока такая. Так как ключевая ставка ЦБ понизилась, кредиты выдают дешевле — ипотечная ставка упала, но не так низко, как в аналогичный период прошлого года.

В свою очередь, генеральный директор агентства недвижимости «МИАРД» Павел Кручинский говорит о том, что после понижения ключевой ставки спрос на недвижимость не вырос, а появился в принципе:

— Рынок недвижимости проснулся, пошли сделки с ипотекой, которых почти не было в марте-апреле. Но по сравнению с ажиотажным спросом, наблюдавшимся до февраля 2022 года, количество потенциальных покупателей всё же невелико.

По словам Павла Кручинского, на это есть несколько причин:

• многие уже приобрели жилье, поэтому необходимости у них нет;
• вкладывать с инвестиционной целью на фоне значительно подросших цен не совсем целесообразно;
• многие потенциальные покупатели или потеряли работу, или боятся ее потерять, или доход семьи уменьшился, из-за чего ипотека стала недоступной.

Что будет с ценами дальше?

По мнению Михаила Репина, сейчас рынок недвижимости восстанавливается, если обратить внимание на количество сделок. Кроме того, по словам эксперта, с июня 2020 года продавцы недвижимости были в состоянии ажиотажа и стремились поднимать цены на жилье.

— Мы были в состоянии такого ажиотажного бычьего тренда, постоянно поднимались цены, — объяснил Михаил Репин. — Сейчас это, слава богу, закончилось, у нас продавцы поняли, что ничего не продадут, если будут только повышать цены. Раньше они даже не слушали, когда им объясняли это — всё равно поднимали. Но тренд закончился, поэтому если они действительно хотят продать объект, то не спешат поднимать цены. А так в целом рынок достаточно стабильный, последние 2–3 месяца у нас было так называемое коррекционное снижение — либо на ноле, либо с небольшим минусом в пределах расчетной погрешности.

Эксперт уверен в том, что эта стабильность на рынке недвижимости может продолжаться от полугода до года — в зависимости от насыщения экономики деньгами, роста зарплат и других факторов. Эти условия могут сохраняться, если только серьезно не поменяются внешние экономические показатели.

— Если смотреть на статистику по объемам сделок за последние пандемийные два с половиной года, можно еще вот на что обратить внимание: было продано огромное количество квартир, большое количество платежеспособных людей реально совершили сделки, — отметил Михаил Репин. — Если еще учесть официально озвученную статистику, то средний ипотечный заемщик уходит с рынка недвижимости на 6–9 лет. Получается, что мы большое количество платежеспособных людей на рынке уже удовлетворили, и оно вновь появится не скоро — точно не в 2022 году, и даже не в 2023-м. Они уже купили новые квартиры, делают ремонт, обживаются, чтобы жить в них лет пять как минимум — и только потом будут что-то менять.

Михаил Репин считает, что цены могут повыситься лишь на высоколиквидную недвижимость — недвижимость в хороших районах, которая распродается очень быстро.

— Продавцы, понимая степень конкретных объектов и чувствуя их высокую ликвидность, могут что-то повышать. И рынок в принципе это готов потреблять: у людей есть ипотека, они хотят купить какую-то высоколиквидную квартиру и они, в принципе, готовы платить. А при средней и низкой ликвидности цены не смогут повысить, потому что никто тогда эти квартиры не купит, — объяснил Михаил Репин.

Павел Кручинский считает, что ситуация на рынке сейчас «спокойная и вдумчивая», поскольку покупателей меньше, чем объектов на рынке.

— Это привело к снижению цен на недвижимость в рекламе и торгу при показе каждого объекта на вторичном рынке. Застройщики цены пока не снижают, более того, планируют поднять их осенью, — считает Павел Кручинский.

— Чего мы ждем? Ждем еще одного понижения ключевой ставки в течение этого года, тогда будет поинтереснее. Спрос увеличится, соответственно, цены должны остановиться будут. Но пока спрос маленький, сейчас самый благоприятный период для того, чтобы начинать брать недвижимость потихоньку, — подытожил Денис Крахоткин.

Очередное заседание по ключевой ставке пройдет 16 сентября. Серьезного снижения ждать не придется, потому что в последние месяцы ключевую ставку и так сильно лихорадило: после рекордного повышения в феврале, летом она вернулась к прежним значениям (и даже стала чуть ниже).

Что еще почитать по теме?

• Разбирались, какими будут сделки с недвижимостью после того, как Росреестр закрыл данные о квартирах, домах и земле;
• выяснили, во что сегодня выгоднее вложить деньги — в недвижимость или валюту;
• как повлияло снижение ключевой ставки на россиян (и на недвижимость в том числе).