«Понаехи» из Сочи рванули по домам, узнав, что такое жэпэшки. Как лихорадит рынок недвижимости главного курорта

ds

«Чистых» квартир в Сочи очень мало, сейчас покупатели стараются выбирать вторичное жилье, оно надежнее

Поделиться

В Сочи покупатели теперь выбирают квартиры на вторичном рынке. Во-первых, это безопасно, дом стоит много лет и, скорее всего, он законный. Во-вторых, как правило, в районах со старой застройкой есть необходимая инфраструктура и нормальные инженерные сети, чего не скажешь о новых ЖК.

По данным компании «ОНИКС-Недвижимость», в начале ноября 2022 года на продажу было выставлено 23,9 тыс. квартир и апартаментов в многоквартирных домах старой застройки. Особенно много продается 2-комнатных квартир — 32% от общего числа. Часто в таком жилье бывает совмещенный санузел: на продажу выставлено 63,8% квартир с такой планировкой. 16,7% квартир — с двумя и более санузлами.

В 42,9% квартир продавцы указывают на дизайнерский ремонт, а 17% объектов продаются вообще без ремонта. 77% квартир продается в монолитных домах, а в кирпичных — только 6,4%.

Только в 55,5% предложений присутствует упоминание о наземной парковке, а в 34,8% предложений имеется подземный паркинг. Как правило, старая застройка довольно плотная, поэтому припарковать машину в сочинских дворах крайне сложно, а существующие парковки не рассчитаны на такое количество машин.

В сочинских дворах растут бананы, виноград, алыча

В сочинских дворах растут бананы, виноград, алыча

Поделиться

Кстати, сочинские старые дворы очень уютные, там на веревках сушится белье, а в палисадниках цветут цветы. У подъездов тусуются бабушки, которые по традиции знают всё и обо всех. «Понаехов» здесь, как правило, мало. Все свои. Выросли и постарели на глазах. А главное, такие дворы очень зеленые, обычные панельные пятиэтажки обвиты виноградом, в палисадниках зреют мушмула и алыча.

Белье никто не ворует, баба Маша с первого этажа начеку, в ее окно просматривается весь двор

Белье никто не ворует, баба Маша с первого этажа начеку, в ее окно просматривается весь двор

Поделиться

«Так хочется опять в Сочи, в тепло»

Иркутянка Марина Левицкая год назад приехала в Сочи, мыкалась по съемным квартирам, но решила уже окончательно осесть на курорте. Она влюбилась в эти милые сочинские дворики. Подыскала себе небольшую квартиру в Адлерском районе и поехала в Сибирь продавать свою шикарную четырехкомнатную, с хорошим ремонтом и с видом на залив Ангары. Думала, ее жилье очень быстро с руками оторвут, но не тут-то было.

— В нашем городе продажи почти остановились. Я свою квартиру продаю с лета, за это время ее посмотрели всего четыре раза. Риелторы говорят, что дешевые и небольшие квартиры еще хоть как-то покупают, а дорогими даже не интересуются. Цену сбивать я не могу, тогда я не куплю ничего в Сочи. Вот и зависла здесь и уже не знаю, получится ли мой переезд, — говорит Марина. Сочинская квартира с лета выросла в цене на 2 миллиона, и ее уже продали. Риелторы предлагают другие, меньшие по площади и в других районах. Хорошие варианты буквально утекают сквозь пальцы, в Сочи нормальные квартиры очень трудно найти, сплошные жилые помещения, или жэпэшки, как их называют в Сочи, да апартаменты без регистрации и с дорогущей коммуналкой.

— Поскольку за год я уже поняла, что такое эти жэпэшки, то такое жилье я покупать точно не буду, хотя они дешевле. Думала, может, ипотеку взять и купить в Сочи, но мне ее не одобрили. Видимо, будем ждать, когда политическая ситуация в стране как-то наладится, а потом уже займемся продажей и покупкой. Но так хочется уже опять в Сочи, в тепло. Мне там очень понравилось зимой, — говорит Марина.

Предложений мало, бывает, одну квартиру продают несколько агентств

Предложений мало, бывает, одну квартиру продают несколько агентств

Поделиться

«Люди были обескуражены, у нас много сделок отменилось»

Специалист по продажам сочинского застройщика Анна Неустроева продает квартиры площадью 17 квадратных метров не в самом туристическом районе Адлера. Она говорит, что люди покупают такое жилье для того, чтобы вложить и сохранить свои деньги. Кто-то — в качестве инвестиций, поскольку цены на недвижимость в Сочи растут, на разнице можно неплохо заработать. Стоимость такой миниатюрной квартиры — 3 миллиона 367 тысяч рублей в черновом варианте. И ипотеки проходят, утверждает Анна. Можно купить вообще за 2 миллиона 300 тысяч рублей, но на этапе котлована.

— У них статус «нежилое помещение», это почти как апартаменты. Много где на таких объектах ипотека не проходит, у нас она проходит. Это просто исключение, — говорит Анна. В первый месяц после объявления частичной мобилизации спрос на эти объекты упал совсем, люди хотели остаться при своих деньгах, мало ли что будет дальше.

— Они были обескуражены, они не знали, что делать, у нас в первый месяц очень много отменилось сделок. Сейчас всё вернулось в прежний режим, — говорит Анна. Опять же, покупатели в основном приезжие — из Сибири, Урала, с Севера.

При всех непонятках рынок в Сочи живой по сравнению с другими российскими городами

При всех непонятках рынок в Сочи живой по сравнению с другими российскими городами

Поделиться

Рынок недвижимости Сочи живее всех живых

Попросили президента Гильдии риелторов Сочи Михаила Титова сделать анализ рынка недвижимости курорта для читателей SOCHI1.RU. Если коротко, его лихорадит, причем не только из-за геополитической ситуации, но и из-за арестов 11 тысяч участков по делу нацпарка, по отъему земельных участков у фермеров и предпринимателей, а также из-за возможного расширения федеральной территории Сириус. Но тем не менее рынок вполне живой. Да, продажи идут не так активно, как все привыкли, но они не остановились, как в других регионах страны. У людей нет уверенности в завтрашнем дне, кто-то ушел на СВО, кто-то подался в другие страны. Но Сочи был бы не Сочи, если в нём бы остановились продажи. Раньше здесь было много ипотечников, теперь банки отказывают многим, а вот те счастливчики, у кого есть одобрение, пытаются этим срочно воспользоваться, пока не отобрали. О повышении ставок уже говорят. Многие россияне просто опасаются брать кредиты. По словам Михаила Титова, Сочи в любом случае остается лучшим городом для инвестирования.

— Я сам отказался от хороших условий по покупке недвижимости в Крыму, хотя там очень хорошее предложение и застройщики знакомые. Аэропорт в Симферополе закрыли, и я туда не полетел. Стал смотреть в Краснодаре, там очень много невостребованного жилья. У нас большой плюс, что море рядом, это все-таки Сочи. И квартиры в аренду всегда в цене. У нас девушка ищет по 15 тысяч в месяц, ничего не можем найти. То есть средняя цена где-то в районе 20 тысяч держится на аренду. Даже если ты что-то возьмешь в ипотеку, то есть смысл, что будешь за арендную плату погашать кредит. В Краснодаре конкуренция именно в аренде очень большая, там можно за 10–12 тысяч квартиру снять, поэтому покупать там нецелесообразно, — говорит Михаил.

Еще одна проблема с ипотекой в Сочи — банки ее дают, только если у объекта есть статус квартиры. На курорте таких всего 20–30 процентов, остальные в основном жилые помещения. Под них ипотеку не получишь. Также банки не одобряют ипотеку тем, кто владеет квартирой меньше 5 лет, а если и одобряют, то придется заплатить 13 процентов от стоимости. Если учесть, что цены в Сочи огромные, то 13 процентов — деньги немаленькие. Поднимать цену с учетом уплаты процентов нецелесообразно, можно выпасть из рынка, сейчас большой дисконт и минимальный спрос. И даже на «Авито» и «Циане» можно найти реальных продавцов, а не одни фейковые объявления — «фонари», как это было совсем недавно.

— И все пишут, что торг уместен. То есть они продают и так ниже рынка, еще и торг уместен. Дисконт есть. Мой клиент говорит: «Хочу квартиру, но никуда не тороплюсь, давай смотреть». Я ему говорю: «Предложение такое классное, ты же хотел. Вот есть квартиры с арендаторами, вся цена в договоре». — «Да, мне всё нравится, но пока не горит». У одного не горит, у другого не горит, и в итоге зашел в МФЦ, там народу никого нет, а раньше всё было забито, — говорит Михаил.

Цены на недвижимость в Сочи улетели в заоблачную даль в начале этого года

Цены на недвижимость в Сочи улетели в заоблачную даль в начале этого года

Поделиться

Так подешевело или нет?

Но при этом, по словам Михаила Титова, глобально жилье в Сочи дешевле не стало. А всё потому, что цены улетели в космос в начале года, еще до начала спецоперации. Тогда они выросли на 50 процентов и стали просто конскими. До реальной стоимости им падать и падать.

— Вот самый яркий пример: за 5 миллионов рублей я продаю однокомнатную квартиру на 3-м этаже 5-этажного дома, много лет в собственности, абсолютно чистая, никто не прописан никогда. Квартиру сдавали в аренду. Я ее беру на реализацию за 5,5 миллиона. Люди купили, но потом захотели новый, современный дом с консьержем, и продали мы ее уже за 7,5 миллиона. Новые люди берут, живут, радуются, цены продолжают расти. В начале февраля она стоила уже 9 миллионов, — говорит Михаил.

Чувствуете масштабы улета, который произошел всего за пару месяцев? Но сейчас эту квартиру, конечно, за 9 миллионов не продашь, но за 7 миллионов — вполне реально. Новостройки держатся за цены руками и зубами! Ни шагу назад! Импортных материалов нет, своих в Сочи не производят, везти надо, вот из-за всех этих проблем цены на квартиры в новостройках продолжают расти. Купишь за 4 миллиона, продашь за 6, и так далее. Сейчас квадрат в новостройках стоит 350–430 тысяч рублей. И цена будет держаться, потому что таких комплексов мало, строить-то негде.

— Многие умные инвесторы вкладываются еще на уровне котлована и за два-три месяца до сдачи дома начинают эти квартиры продавать, а уже потом, когда это всё введут в эксплуатацию, будет гораздо сложнее — либо нужно искать покупателей, которые согласятся полностью всю сумму в договоре указать. У нас и сейчас объектов много, которые до сих пор строят по договорам инвестирования в нарушение 214-го федерального закона, так они еще и неполную стоимость в договоре указывают. Объект стоимостью 20 миллионов — в договоре указано, что 2 миллиона. Сегодня у застройщика всё хорошо, завтра всё плохо — пострадают, опять же, люди, — говорит Михаил. О том, как покупать жилье по договору инвестирования и строить многоквартирный дом на участке ИЖС, не говорил даже самый ленивый. Но наивные люди всё равно находятся и сейчас.

Продажа участков вообще остановилась в Сочи: вдруг прокуратура заберет или «Сириус»

Продажа участков вообще остановилась в Сочи: вдруг прокуратура заберет или «Сириус»

Поделиться

А что с землей?

А с ней всё плохо. Индивидуальные дома не строят, цена на участки падает. Люди в шоке, читают в интернете, что землю в Сочи отнимают даже у больших предприятий, таких как ферма «Экзархо», «Краснополянская косметика», «Мацеста чай», а уж у простых людей и подавно. Вон по 11 тысячам арестованных участков по делу нацпарка уже активно идут суды по отъему собственности.

— Люди пережили Олимпиаду, когда всё изымали, и сейчас идет передел собственности. Люди ходят, смотрят, сотка сейчас миллион стоит. Кому-то не к спеху, у кого подъезд хороший, коммуникации, они сейчас держат свои объекты. Теоретически можно инвестора найти, построить дом — и тогда в три раза обогатишься, потому что тогда сотка будет стоить не миллион, а 2–3 миллиона. У меня сейчас постоянно идут предложения по коттеджным поселкам, в которых дома стоят 20–30 миллионов. Они тоже не востребованы, потому что люди помнят коттеджи в Сергей-Поле, которые сползли вниз — и им никто ничего не компенсировал, — говорит Михаил. — Остановились продажи земли, которая должна войти в состав федеральной территории «Сириус», а это, на секундочку, 14 населенных пунктов Сочи, в которых проживает 25 тысяч человек. Люди опасаются.

Кстати, те самые «понаехи», которых так не любят местные, сваливают обратно. Здесь они пытались найти какую-то культурную насыщенную жизнь, хорошее медицинское обслуживание, отличное образование для своих детей. У всех разные были запросы, но все они одинаково этого ничего не получили. Розовые очки разбились о сочинский асфальт, по которому часто течет канализация.

— Очень многие из Сочи обратно вернулись в Питер. «Да, здесь можно жить, но я поеду туда, там бизнес сделаю и, возможно, вернусь обратно», — говорят. Кто-то в Москву уезжает, то есть туда, где есть какие-то деньги. Кто-то в Краснодар уехал, кто-то оттуда вернулся, говорят, кубанская станица. Миграция есть, но и сюда люди продолжают приезжать за теплом, за климатом, — говорит Михаил.

50% недавно приезжих прилетели на те самые «фонари» на сайтах объявлений, где им предлагали шикарную квартиру в Сочи всего-то за 5–10 миллионов рублей. В реальности ее цена оказалась 30 миллионов. И эта цена их устроила. Говорят: «Да, нас такие квартиры устраивают, это наш уровень!» На таком подъеме отправляются в свой город продавать хоромы, бизнес, кошку. А уезжают с концами, потому что в их городах сейчас и кошкин дом не продашь — рынок стоит. А в Сочи, кстати, и продавать-то особо нечего, если сейчас начнется всплеск спроса, объектов надолго не хватит. Строить ничего нельзя, вето же. Но тому, кому надо, можно, если осторожно. Но это по секрету. В горы не пойдешь, там нацпарк лютует, границы свои, растерянные за много лет, в кучу собирает. О строительстве современных жилых комплексов с супермаркетами и подземными стоянками речи вообще не идет. Разве что таунхаусы какие да коттеджные поселки, где продают дома по спекулятивной цене, а они иногда превращаются в средства передвижения и уезжают вместе с оползнем с горы вниз. Поэтому советская вторичка рулит и будет рулить. Тогда-то строили на совесть. Не то что сейчас.

Total
0
Shares
Связанные Посты