«Глупо говорить, что завтра будет хорошо»: застройщики Башкирии — о ценах на недвижимость

Прошлый, 2022 год оказался сложным для многих представителей бизнеса. Он запомнился в первую очередь хаотичной перестройкой рынка, связанной с рядом санкционных ограничений, а также нововведениями в законодательной базе. Сильнее всего изменения в работе почувствовали застройщики, которым приходилось искать нестандартные пути решения проблем, а также занижать KPI по планам продаж. Но действительно ли всё было так, что ждет отрасль в будущем? С этим вопросом корреспондент UFA1.RU обратился к нескольким крупнейшим застройщикам Башкирии и узнал, что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Люди практически перестали покупать квартиры

Ситуацию, образовавшуюся на рынке недвижимости в прошлом году, многие девелоперы называют уникальной: впервые за многие годы спрос действительно был хаотичным. Это подтверждает директор по развитию ГК «Третий Трест» и депутат Горсовета Вячеслав Якин. В разговоре с UFA1.RU он отметил, что причина этому комплексная: кризис стройматериалов, вызванный санкциями, резко возросшая ключевая ставка Центробанка, а также отмена льготной ипотеки.

— На сегодняшний день ситуация абсолютно непрогнозируемая, — рассказал Якин. — С началом спецоперации был первый этап, когда люди практически перестали покупать квартиры. Второй этап был очень серьезный, сказалась мобилизация. Если раньше долгосрочное планирование для людей было нормой, то сегодня люди просто перестали это делать.

С потерей стабильности люди перестали рисковать и вкладывать большие средства в недвижимость. С повышением ключевой ставки упал спрос на ипотечное жилье, а, со слов девелопера, около 75% клиентов «Третьего треста» покупали квартиры в кредит. Это сильно сказалось на продажах.

— Сейчас ситуация плохая. Пока стабильности нет, даже несмотря на возвращение программы льготной ипотеки, огромное количество квартир уходит на вторичку, — прокомментировал представитель застройщика.

Также Якин отметил, что спрос упал практически на все виды жилья, а понятие «бюджетной застройки» и вовсе кануло в лету. Виной всему возросшие цены на стройматериалы, а также требования банков по эскроу-счетам. Из-за этого компании практически не могут влиять на цену жилья. Эксперт отметил, что в большинстве случаев объекты продаются по себестоимости, к которой добавляют 20% сверху — всё то же требование финансовых организаций, — а также процент инфляции.

Аналогичного мнения придерживается владелец «Агидель-инвестстрой» и депутат Уфимского горсовета Филюс Ишбулатов. Он отметил, что год был очень непростым для компании из-за внезапного падения спроса. Девелопер объясняет это тем, что из-за потери стабильности потенциальные клиенты перешли в режим накопления, ожидая более удобных условий для покупки жилья. А вот когда они настанут, сказать трудно.

— Серьезно повлиял и кризис на рынке стройматериалов. В прошлом году арматура выросла в цене почти в 2 раза. Потом она опустилась, но за это время успели подняться цены и на плиты, кирпичи, даже на дерево, — рассказал UFA1.RU Ишбулатов.

Застройщик утверждает, что всё это повлияло и на конечную стоимость квадратного метра. Существенным он этот рост не называет, однако также отмечает, что контролировать это сложно, так как цена на жилье сильно влияет от себестоимости объекта. Многие компании сами не берутся вкладываться в землю и расселение местных жителей — неизвестно, окупится ли проект в будущем.

— Рынок хорошо работает, когда все стабильно, — отметил владелец компании. — У нас эти процессы рвутся. Людских ресурсов даже не хватает. Сами знаете, сколько людей бежало за границу в⁶⅚ последнее время.

В ногу с госпрограммой

Среди застройщиков Башкирии есть и те, кто закончил прошлый год с положительной отчетностью. В их число входит ГК «Жилой Квартал», которая специализируется не только на строительстве квартир, но и коттеджей, таунхаусов. Заместитель генерального директора и специалист по продажам компании Нина Тробина отметила, что это стало одним из решающих факторов — спасибо различным госпрограммам.

— Мы не отметили существенное падение спроса, наоборот, в марте рынок резко вырос по синусоиде. Это потому что люди находились в состоянии нестабильности и скупали всё. Мы выполняли план практически на 200%, — рассказала эксперт.

Как отмечает Тробина, у клиентов «Жилого Квартала» был и остается широкий спектр госпрограмм, которыми они могут воспользоваться: материнская, семейная и сельские ипотеки. Последнюю можно было как раз оформить на загородные коттеджи, а процент по ней держался всегда практически на уровне 3–4%.

— Спад всё же был, но уже ближе к августу. Обычно это самый неудобный для покупки месяц — все собирают детей в школу и готовятся к новому учебному году, — сказала Тробина. — Обычно в сентябре рынок оживает, но прошлый год стал исключением. Третья декада была для нас неожиданная. В первую очередь банки начали менять решения по ранее одобренным клиентам. Это вызвало спад около 30%, но к ноябрю всё выровнялось.

Со слов специалиста, существенного роста цены на жилье не было, но зато были трудности с поставкой строительных материалов и оборудования. В феврале, например, компания столкнулась с дефицитом газовых котлов и инструментов. Урегулировать проблему удалось лишь при помощи доверенных подрядчиков, а также новым контрактам с российскими производителями. Например, кирпич закупается в Башкирии.

Также эксперт отмечает, что цены на жилье от застройщика и вовсе снизились к концу года. Как этого удалось добиться, не раскрывается — секрет фирмы. Пока что спрос на загородное жилье есть — многие устают жить в квартирах, а типовая застройка коттеджей — новое предложение на рынке.

— Большой спрос на таунхаусы. Многие продают свои квартиры и берут сельскую ипотеку, сумма кредита которой может составлять до 6 миллионов, если находишься в зарегистрированном браке. У этого слишком много плюсов, — подытожила эксперт.

А что, если покупать не в Уфе?

В одном из наших прошлых материалов читатели отмечали, что такая ситуация на рынке недвижимости может быть актуальна только для больших городов, как Уфа. В этот раз корреспондент учел это замечание и обратился за комментарием в ООО «ИнвестРайСтройЗаказчик» — одного из популярнейших застройщиков Стерлитамака.

Специалист отдела маркетинга рассказал, что прошлый год можно разделить на две равные половины: в первой был спад, а вот во второй наблюдался рост, который уровнял ситуацию. На тот момент квартиры продавались в двух ЖК: бюджетном «Большая Медведица» и комфортабельном «Шиханы», однако спрос между ними был слишком разный.

— Бюджет значительно выигрывает перед жильем среднего класса. У нас были продажи комфорт-квартир, но их число несопоставимо с бюджетным, — рассказала эксперт.

Отмечается, что максимальные темпы роста на квартиры были зафиксированы еще в 2020–21 годах, а к 2022-му они замедлились. Причин этому было несколько.

— В магазинах цены растут, на жилье тоже, — призналась эксперт. — В начале 20-го года вступило в силу множество программ льготной ипотеки, поэтому спрос резко подскочил. У нас и вовсе часть объектов находилась на сельской территории, поэтому процент по ипотеке был около 2,7%.

«Говорить, что завтра будет хорошо, глупо»

Как отметил ряд спикеров, сейчас рынок всё еще находится в состоянии неопределенности, однако любому предприятию жизненно необходимо планировать свою деятельность. Как отмечает Вячеслав Якин («Третий Трест»), в нынешних условиях делать это практически невозможно.

— Весь вопрос в том, что мы не понимаем, что будет завтра. Нормальная продажа квартир идет в условиях стабильности. На сегодняшний день говорить об этом достаточно тяжело, — рассказал он в разговоре с корреспондентом.

Более категорично высказался владелец «Агидель-инвестстрой» Филюс Ишбулатов. Он считает, что сейчас девелоперам ничего не остается, кроме как слепо следовать по наработанной тактике. Ясно только одно: вкладываться в новые проекты сейчас крайне рискованно.

— Я думаю, что самое главное — это стабильность, — начал рассказ Ишбулатов. — Всё зависит от покупательского спроса, он может вернуться, ⁷лишь когда ситуация в стране и мире стабилизируется. Говорить, что завтра или через полгода будет хорошо всё, глупо.

Заместитель генерального директора ГК «Жилой Квартал» Нина Тробина считает, что в краткосрочной перспективе всё еще можно что-то прогнозировать, например очередное повышение цен на объекты в связи с переиндексацией материнского капитала. Даже такие, казалось бы, незначительные моменты могут повлиять на конечную стоимость квадратного метра.

— Сложно давать прогнозы. Мы тоже не можем сказать. Давайте посмотрим на те продукты, что у нас есть: продленная господдержка, дополнительное субсидирование по сельской ипотеке. Тем не менее анализировать это сложно, нужно хотя бы понимать, какая будет ставка по кредитам. Ждем индексации по материнскому капиталу, будем смотреть, — закончила Тробина.

Как бы сильно ни отличались финансовые отчеты и планы продаж компаний, большинство девелоперов согласно с тем, что сейчас — время импровизации прямо посреди минного поля. Некоторые застройщики не выдерживают и закрываются, создавая всё больше обманутых дольщиков, вложившихся в жилье в строящемся доме. И покупатели, и предприниматели затаили дыхание в ожидании той самой стабильности, которая вполне может превратиться в адаптацию. Пока что рынок не готов к ней, но в будущем специалисты не исключают такого сценария.

Чтобы лучше узнать, как изменилась ситуация на рынке недвижимости, прочитайте, что говорили застройщики полгода назад, и сравните с тем, что происходит.