Как защититься от продавца-банкрота и соседей-дебоширов? Инструкция для тех, кто собрался покупать квартиру

Пословица «Поспешишь — людей насмешишь» идеально подходит к теме покупки квартиры. Только в этом вопросе спешка и невнимательность могут обернуться не смехом, а судами, потерей денег и самой квартиры.

Эксперты рассказали нашим коллегам из E1.RU, какие документы нужно проверить перед покупкой жилья и как снизить риски аннулирования сделки.

Что безопаснее — вторичка или новостройка?

По мнению экспертов управления Росреестра по Свердловской области, при покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия риски покупателя практически минимальны. Спасает федеральный закон 204-ФЗ, который защищает права дольщиков.

А вот со вторичкой нужно быть внимательнее.

— В первую очередь необходимо изучить правоустанавливающие документы, предоставить их должен продавец. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор долевого участия или уступки права требования, договор приватизации и так далее. Если правоустанавливающим документом является договор, то при его изучении необходимо обратить внимание на данные участников сделки, на адрес и площадь квартиры, на существенные условия договора, — советуют в Росреестре.

Какие документы проверять?

С квартирами на первичном рынке главное — убедиться в серьезности застройщика, чтобы не связаться с ненадежной компанией.

— Мелкие строительные компании должны заниматься субподрядными работами, а не строить большие комплексы. Потому что любой спад (не дали кредит или еще что) — и вот они, обманутые дольщики. Совет: проектную документацию публикуют на сайте Наш.дом.рф (это Единая информационная система жилищного строительства Минстроя РФ. — Прим. ред.). Если покупаете квартиру — не поленитесь, прочитайте. Если ее нет, то не ходите к этому застройщику, — объяснил глава «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.

Перед сделкой на вторичке проверять стоит буквально всё. Есть даже способ проверить документ, выданный нотариусом, будь то доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство или договор купли-продажи. Нужно просканировать камерой смартфона QR-код в правом нижнем углу документа, на экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный. Также нотариальную доверенность можно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты, это поможет убедиться в том, что доверенность не отменялась.

Следующий важный пункт — проверка паспортов всех собственников. И этот совет хоть и может показаться банальным, но пренебрегать им не стоит. Проверить, действителен ли паспорт, можно на сайте МВД, также нелишним будет проверить данные через сайт приставов — если у человека много долгов, может, стоит задуматься о возможных рисках покупки у него квартиры.

— Необходимо обратить внимание на внешний вид паспорта: наличие исправлений, наличие всех страниц, просрочен паспорт или нет. Паспортные данные должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные паспорта вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта». Убедитесь, что на фото в паспорте человек, который представился вам собственником, — рекомендуют специалисты Росреестра.

Если предыдущий собственник покупал квартиру в браке, то понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на продажу (даже если на момент продажи люди уже развелись). Причем Росреестр зарегистрирует сделку и без этого документа, но его отсутствие повышает риск того, что сделку могут признать недействительной.

Чтобы убедиться, нет ли еще кого-то, кто мог бы претендовать на покупаемое жилье, стоит запросить и справку о зарегистрированных в ней лицах. Особое внимание обращайте на прописанных детей. Если в квартире живут родственники владельца, находящиеся под опекой или попечительством, или же несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и их права затрагиваются при сделке, продать жилье можно только с согласия органов опеки (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

— Они могут быть не правообладателями жилого помещения, а только проживать в нем, — подчеркнули в управлении Росреестра. — Соответственно, отчуждение данного помещения производится только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Еще один способ узнать, не возникнет ли проблем из-за детей собственника, — запросить у него выписку об остатке материнского капитала. Если продавец использовал его на покупку недвижимости и не выделил доли детям, сделку может оспорить прокуратура.

Что сделать, чтобы сделку не аннулировали?

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по конкретной квартире можно попросить у собственника либо запросить самому через сайт Росреестра или МФЦ.

Есть три пункта, на которые стоит обратить внимание:

• наличие обременений, например ипотеки или ареста (запрета на совершение действий по государственной регистрации);
• ограничения, заявленные в судебном порядке;
• выписка о переходе прав на объект недвижимости — чтобы понять, как часто и на каких основаниях менялись собственники.

Для перестраховки проверьте еще и сайты судов. Споры из-за недвижимости рассматривают суды по месту нахождения этой самой недвижимости. Зайдите на сайт районного суда и введите фамилию потенциального продавца, чтобы посмотреть, есть ли споры с его участием и по какому поводу.

Также проверьте картотеку Арбитражного суда, в ней можно найти информацию о наличии банкротного процесса в отношении продавца.

— Сделка с недвижимостью может быть оспорена даже в том случае, если банкротный процесс инициирован в отношении гражданина после заключения сделки. Чтобы свести к минимуму риски оспаривания сделки, рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи достоверную (рыночную) стоимость объекта, а также иметь доказательства оплаты стоимости квартиры в полном объеме, — советуют специалисты в Росреестре.

А криминальное прошлое квартиры можно проверить?

К сожалению, не существует официальных баз данных, которые показали бы, не совершались ли преступления в присмотренной вами квартире или по соседству. Максимально надежным источником информации в этом случае могут стать соседи. У них можно узнать и о прошлом квартиры, и об обстановке в подъезде и доме в целом.

— Самый надежный способ обезопасить себя от скандальных и шумных соседей — обратиться к жильцам подъезда и поинтересоваться, как им живется в этом доме. Если в какой-то из квартир живут дебоширы, которые по ночам устраивают бурные и громкие пирушки, уверен, инкогнито, без передачи информации, жильцы вам расскажут, — рекомендует представитель ГУ МВД Свердловской области Валерий Горелых. — К большому сожалению, некоторые покупатели жилья пренебрегают такими простыми методами, а затем горько сожалеют, что не порасспрашивали людей. В результате жизнь новых владельцев жилья превращается в ад, и они вынуждены вскоре решать вопрос о переезде в другой дом. Кроме того, обстановкой в доме, в котором человек намеревается поселиться, можно поинтересоваться и у участкового.

Прочитайте про семь вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры на вторичном рынке. Также мы публиковали историю женщины, которая купила квартиру с целым ворохом проблем.