«Кризис создали сами застройщики и банкиры»: что происходит с ценами на квартиры в Башкирии

Рынок недвижимости в Башкирии за последний год претерпел немало потрясений: санкционные ограничения и новые требования Минстроя ударили по застройщикам, которые прикладывали максимум усилий по достижению плановых показателей. И им это удалось: за 2022 год, согласно статистике Башстата, в республике удалось ввести в оборот около 3 миллионов квадратных метров — почти рекорд. Но какова ситуация на самом деле? Редакция UFA1.RU попросила рассказать об этом представителей отрасли.

«Весь кризис создали сами застройщики и банкиры»

Прошлый год, как заявлял ранее UFA1.RU директор по развитию ГК «Третий Трест» и депутат горсовета Вячеслав Якин, породил в отрасли интересный прецедент: спрос впервые за долгие годы перестал быть прогнозируемым. Со слов эксперта, это было связано с увеличением спроса на жилье в 2020 году, когда жители Башкирии, опасаясь коронавирусного кризиса, отправились массово скупать квартиры. Также на это повлияли и санкционные ограничения и отказ от инвестирования в пользу накопления.

Аналогичного мнения придерживается и экс-замгендиректора «ЖилСтройИнвест», а ныне руководитель агентства маркетинга и архитектуры «План А» Иван Зорин. Он также считает, что из-за этой ситуации на рынке недвижимости наступил серьезный кризис, а застройщики вместо грамотного исправления ситуации начали лишь усугублять ее, играя с ипотечными процентами в содружестве с банками.

— На самом деле весь кризис создали сами застройщики и банкиры, откинув ипотечную ставку практически до нуля. За счет этого они просто увеличили цену на квадратный метр на 20–30%, сами разогнали цену в космос, обрезав покупателям возможность приобретать квартиры, — рассказал во время беседы Зорин.

По мнению эксперта, подобные решения слабо влияют на и без того низкий спрос — но лишь увеличивают предложение на рынке. Из-за этого рынок становится перенасыщен пустующими квадратными метрами, а застройщики начинают терять прибыль, затрачивая часть средств на амортизацию жилья.

— Естественно, такая ситуация роняет весь рынок. Например, в Краснодаре тот объем построенного жилья, которое уже есть на рынке, будет продан лишь через 6,5 года. В Уфе это значение равняется почти 3,7 года. Здесь вопрос не в стоимости стройматериалов и не в цене, которую пытаются оправдать застройщики, — прокомментировал Иван Зорин.

Он добавил, что эта тенденция медленно спадает, так как Центральный банк начал активно регулировать ставку на ипотеку. Пока что, со слов Зорина, это работает не так эффективно — застройщики всё еще находят способ влиять на процент.

— Рыночный механизм разбалансировался. Центробанк сделал необходимые шаги, чтобы маразм этот прекратить, запретив застройщикам и банкам играть с ипотечными ставками. Но компании всё равно пытаются привлечь клиентов выгодными кредитами, тем самым загоняя себя всё больше в гроб, — отметил он.

«Вторичный» кризис и пути обхода

По словам Ивана Зорина, критическая ситуация на первичном рынке сложилась в том числе из-за избытка предложения на вторичке. Связано это с коронавирусным кризисом, который подстегнул многих жителей Башкирии вкладывать накопленные средства в недвижимость. Поняв, что ковид отошел на второй план, инвесторы массово ринулись распродавать имущество, однако ответная реакция оказалась не такой бурной.

— Рынок будет находиться в застое, по крайней мере по нашим расчетам, еще года 3. Связано это еще и с гигантским переизбытком предложения на вторичном рынке жилья. В 2020–2021 годах объем таких покупок был колоссальный, в некоторых домах около 40–50% жилья было выкуплено инвесторами. Сейчас их начали массово распродавать, но они не уходят, а чтобы что-то купить новое, надо сначала сбыть старое, — заявил Зорин.

При этом, как отмечает эксперт, застройщики обнаружили лазейку в виде индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Проще говоря, компании начинают всё активнее переходить на постройку частных домов, так как спрос на них довольно высок, однако, как считает Зорин, ни к чему хорошему в перспективе это не приведет.

— Пока это всё не разгребется, ничего не пойдет. Застройщики же начали еще уходить массово в ИЖС. Это сулит нам то, что через ближайшие 2–3 года так же встанет и рынок ИЖС. Ситуация критическая, ближайшие 3 года спрос будет таким же, будет то опускаться, то подниматься. Никаких взрывных ростов не будет, — рассказал эксперт.

Специалист по продажам ГК «Жилой Квартал», специализирующаяся на ИЖС, Нина Тробина подтвердила, что фактически ситуация в отрасли мало коснулась индивидуальных строителей. Наоборот, спрос остается всё таким же активным, каким был и в прошлом году. Причина этому простая: многие устают жить в квартирах, а типовая застройка коттеджей — новое предложение на рынке Башкирии.

— Большой спрос на таунхаусы. Многие продают свои квартиры и берут сельскую ипотеку, сумма кредита которой может составлять до 6 миллионов, если находишься в зарегистрированном браке. У этого слишком много плюсов, — рассказала эксперт.

Всё ли так плохо?

Как удалось выяснить корреспонденту UFA1.RU, сложившаяся ситуация коснулась не всех застройщиков. Один из таких — «ЖилСтройИнвест». Со слов представителя компании Гульнары Махмутовой, во время работы организация не раз сталкивалась с последствиями кризиса: подорожавшие стройматериалы дали о себе знать, из-за чего в один момент выросла средняя цена на квадратный метр. Несмотря на это, проблем со спросом руководство не ощутило — сказалась нацеленность на более платежеспособных клиентов.

— Сложившаяся ситуация влияет и на спрос, сейчас он волнообразный, то поднимается, то опускается. В нашем случае он остался примерно таким же, как и год назад, — рассказала собеседница.

Объяснить подобный эффект UFA1.RU помогла практикующий риелтор из Уфы Ольга Петрова. Она подтвердила, что спрос сейчас слишком хаотичен, а предложение стабильно растет. Причем касается это преимущественно тех застройщиков, кто нацеливается на массовое строительство бюджетных и домов среднего класса, то есть тех, для кого количество клиентов важнее их статуса.

— Тенденция к застою на рынке есть, с каждым годом она становится всё больше, — начала эксперт. — Началось это в 2019 году, с тех пор показатели покупок перестали расти. Из-за этого стало сложнее реализовывать объекты: покупатель не торопится, выбирает дольше. Некоторые могут тянуть с покупкой лет 5–7. На вторичном рынке всё сложнее, так как там не действуют льготы по ипотеке, а процент сейчас довольно высок.

Со слов Петровой, из-за этого возникла и неразбериха с ценами: если цены на первичное жилье растут в пределах нормы, то цены на вторичку выросли вплоть до 30%.

— Цены ни на что не падают. Застройщики не рискуют взвинчивать ценники, а вот частные владельцы зачастую не могут трезво оценить ситуацию на рынке, из-за чего пытаются продать квартиры по цене покупки. Из-за этого отрасль стагнирует и будет продолжать это делать в будущем, — подытожила эксперт.

По мнению Ивана Зорина, происходящее в отрасли — следствие решений застройщиков и генпланов, которые нарушают баланс в рыночном механизме. Но эксперт убежден, что рано или поздно кризис всё равно уйдет: если этому не поспособствуют сами компании, то всё решит та самая «невидимая рука», которая очистит рынок от неэффективных организаций. Вот только когда это будет — неизвестно.

Чтобы лучше узнать, как изменилась ситуация на рынке недвижимости, прочитайте, что говорили застройщики год назад и полгода назад, и сравните с тем, что происходит.