Банки ввели для застройщиков специальную комиссию. Как это скажется на рынке недвижимости?

Крупные российские банки с начала 2024 года ввели комиссию для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Это касается всех соответствующих программ. Теперь девелоперы должны досубсидировать заём. Еще одно условие — оформить льготную ипотеку можно только у партнеров банков. Для участников рынка такое решение банков стало неожиданным. Что всё это значит и к чему приведет — наши тюменские коллеги из 72.RU разбирались с экспертами.

Что случилось?

Новый год начался с неприятных для застройщиков изменений. Сбер, ВТБ, Альфа-Банк почти одновременно (во временном отрезке это была небольшая разница, и они занимают около 85% доли на ипотечном рынке) ввели комиссию для строительных компаний. По тому же пути последовали в Промсвязьбанке, Росбанке, Совкомбанке.

Часть банков заявили о том, что планируют взимать дополнительную комиссию с застройщиков при выдаче ипотеки по льготным программам. Произошло это после очередного сокращения субсидирования банкам процентной ставки в рамках этих программ, отмечает Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». По ее оценкам, оплата комиссии банкам может стоить застройщикам от 5 до 7% от цены продаваемого объекта.

— Пока часть банков сдерживаются от введения таких комиссий, поскольку это может снизить доступность ипотеки и спрос на нее, а также усложнить саму процедуру оформления кредита. Таким образом банки хотят снизить риски по своим ипотечным портфелям на фоне снижения размера компенсаций по льготным программам, — добавляет Решетникова.

— Из-за роста ключевой ставки существенно увеличился разрыв между рыночными и субсидированными условиями по ипотеке, оплата которого ложится во многом на банки, которые выдают льготные ипотечные кредиты, — объясняет Кирилл Таченников, директор аналитического департамента инвестбанка «Синара».

По его словам, чтобы компенсировать негативный эффект, ряд банков ввел комиссию для девелоперов, которые хотят продавать квартиры с использованием ипотеки в этих банках. Таченников констатирует, что такой шаг вызвал недовольство у застройщиков и некоторые из них даже сократили список банков, в которых покупателям можно взять ипотечный кредит для приобретения квартиры в их ЖК.

— В результате, если государство не расширит размер субсидий, либо финансовый результат банков пострадает, либо застройщики переложат эти дополнительные расходы в цены, то есть на покупателя, однако с учетом ужесточения условий выдачи и роста первоначального взноса такой шаг, скорее всего, приведет к падению объема продаж квартир и спроса на льготную ипотеку, — резюмирует он.

Есть банки, которые не ввели комиссию, но заменить лидеров они не смогут

Решение было неожиданным для всех участников рынка, говорит Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». Озвучиваемая причина — при новом соотношении рыночных и льготных ставок, скорректированных правилах по компенсациям за выдачу таких займов банкам со стороны государства их обслуживание перестает быть выгодным для кредитных организаций.

— Номинальные цены предложения пока меняются так же, как и в ноябре-декабре — медленно растут на 1–2% в месяц. При этом покупатели, имеющие на руках одобрения от банков, которые ввели комиссию (это Сбер, ВТБ, Альфа), стали сталкиваться с предложением ее оплатить — то есть цена квартиры существенно (до 8%) увеличивается. У ряда застройщиков вместо цены квартиры вновь появилось ценовое меню, когда стоимость лота зависит от банка-кредитора, — объяснил Попов.

Комиссию не ввели банк «Дом.рф» (он занимает около 5% рынка) и несколько кредитных организаций второго эшелона: УБРиР, Абсолют-банк, Банк Санкт-Петербург и ряд других — суммарно около 3% рынка.

— Полностью заменить лидеров рынка они не смогут. Если допустить, что их предложение по выдаче кредитов без комиссий останется, то они не обработают такой объем заявок: быстро исчерпают свои лимиты на выдачу ипотек — деньги на всю программу субсидирования ставок исходно распределены по банкам, исходя из их рыночной доли, — добавил Алексей Попов.

Корреспондент 72.RU отправил вопросы уральскому банку Сбербанка, ВТБ и Альфа-Банку о том, происходят ли взаимоотношения с тюменскими застройщиками после введения комиссии. В Сбере не стали комментировать тему. В ВТБ и Альфа-Банке на запросы не ответили.

Один из застройщиков уже заявил о повышении цен из-за комиссии

Ряд застройщиков в Тюмени, к которым обратился за комментарием 72.RU, пока не комментирует произошедшее. В «Бруснике» пояснили, что ситуация находится в стадии развития. В ГК СБК сообщили, что смотрят на рынок, проводят анализ, готовят варианты дальнейшей работы.

В ЭНКО рассказали, что их проекты аккредитованы практически во всех банках, в том числе в тех, кто выдает ипотеку без комиссии. Поэтому, уверяют в девелоперской компании, никаких проблем нет.

Негативно и с пессимизмом отнеслись по поводу перспектив на рынке недвижимости к ситуации в ГК «ТИС».

— Не можем согласиться с введением комиссии для девелоперов при оформлении льготной ипотеки, так как эти условия вынуждают застройщика повышать цены на квартиры. Так, например, в январе 2024 года произошло небольшое поднятие цен — на 3%. Ожидаемо, что данная ситуация скажется на снижении спроса на покупку недвижимости в начале 2024 года, — высказали позицию в пресс-службе компании.

Там уточнили суммы комиссии, которые застройщик обязан выплачивать банкам. Размер комиссионного вознаграждения ВТБ/Сбер (от суммы ипотеки):

• госпрограмма-2020 — 7,5%;
• семейная ипотека — 8,4%;
• IТ-ипотека — 8,9%.