«До отмены льготной ипотеки не дойдет, но условия могут стать жестче». Что будет с ситуацией на рынке жилья и ключевой ставкой

Последние два года рынок недвижимости штормило. Цены на квартиры то взлетали ввысь из-за повышенного спроса россиян, желающих сберечь свои накопления, то постепенно опускались. Когда люди перестали массово инвестировать в квадратные метры, подорожала ипотека — Центробанк повысил ключевую ставку, что автоматом привело к увеличению процентов по кредитам, в том числе жилищным. А сейчас многие боятся, что в 2024 году власти могут отменить льготную ипотеку, и тогда купить собственную недвижимость станет еще сложнее.

О том, как работает экономика России в нынешних условиях, почему вместе с курсом доллара растет ключевая ставка и стоит ли ждать отмены льгот по ипотеке, нашим коллегам из 76.RU рассказали брокер по недвижимости Данил Смирнов и доцент кафедры управления и предпринимательства ЯрГУ имени Демидова Александр Прохоров.

Что такое ключевая ставка

Говоря простыми словами, ключевая, или учетная ставка — это процент, под который Центральный банк дает деньги взаймы коммерческим банкам, а те, в свою очередь, распоряжаются ими по своему усмотрению.

— Не то что напрямую он дает им взаймы, там более сложный механизм. Чаще всего Министерство финансов, где-то это казначейство, выпускает свои ценные бумаги, облигации. Берет у граждан, у организаций, включая банки, деньги взаймы и взамен платит процент. Этот процент в первую очередь определяется ключевой ставкой. И поток денег в экономике определяется тем, какова ставка Центрального банка. Когда нужно этот поток увеличить, ну скажем, когда была пандемия коронавируса. Практически во всех странах, затронутых эпидемией, была угроза, что будет кризис, потому что люди на работу не ходят, всюду локдаун, предприятия закрыты, учреждения закрыты. Нужно было обеспечить спрос, чтобы не было кризиса, людям и организациям бесплатно раздавали деньги. Ставка была опущена. А когда, например, высокая инфляция или есть угроза нарушения курса рубля, то ставку делают высокой. Чтобы нужно было платить много процентов за деньги, которые берешь, косвенно, в Центральном банке. И поэтому инфляция меньше, и курс национальной валюты не падает так резко. Вот это и есть ключевая ставка, — объяснил Александр Прохоров.

«Берут займы, чтобы купить валюту»

Что в 2022 году, что в 2023-м, когда курс доллара достигал отметки в 100 рублей, Центробанк резко повышал ключевую ставку. Такое решение объясняли попыткой ограничить риски для ценовой стабильности. В конце 2023 года Банк России поднял это значение до 16% и дал понять, что может поднять его снова, если инфляция и дальше будет оставаться высокой. Экономист Александр Прохоров объясняет такие действия регулятора краткосрочным решением проблемы.

— Повышение ключевой ставки при повышении курса ключевой иностранной валюты, чаще всего это доллары и евро, это вещь в долгосрочном плане не бесспорная. Есть разные мнения. А вот в краткосрочном плане, для того, чтобы сбить панику, все однозначно понимают, зачем это нужно. Когда возникает мнение в финансовых кругах и среди населения, что вот сейчас национальная валюта, скажем, у нас рубль подешевеет, обвалится, и надо срочно скупать иностранную валюту, то рациональным поведением и для населения, и для организации, для банков, что является? Брать деньги в долг в рублях, покупать срочно валюту и, когда она подорожает, продать с прибылью или оставить у себя, — объяснил Александр Прохоров.

Проще говоря, люди берут кредиты и покупают на полученные деньги валюту, откладывая ее до тех времен, когда ее можно будет выгодно продать, отбив расходы и проценты по займам. Чтобы такой ситуации не возникло, Центробанк создает такие условия, чтобы покупать валюту с дальнейшей перепродажей было невыгодно.

— Как с этим бороться, как удержать курс национальной валюты, чтобы рубль не рухнул? Сделать так, чтобы людям невыгодно было брать деньги в долг, — пояснил экономист.

— А вот дальше возникают вопросы. В экономической теории принято считать, что чем выше процентная ставка, чем дороже кредит в экономике, тем ниже темпы инфляции и выше национальная валюта. В этом есть логика. Почему? Потому что, когда кредит дешевый, предприниматели легко открывают новые бизнесы, строят новые цеха, магазины и создают спрос на стройматериалы, на оборудование, на рабочую силу. В итоге не хватает рабочей силы, не хватает оборудования, станков, машин. Продавцы станков, машин и продавцы своей рабочей силы, граждане, начинают требовать большей зарплаты, и раскручивается инфляция, — пояснил эксперт.

Но если кредит будем дорогим, то предприниматель подумает, выгодно ли для него брать заем.

— Он не уверен, что он отобьется. Если я, скажем, беру под 20% годовых, значит, рентабельность моего дела должна быть выше 20%. Плюс налоги. А это мало какой бизнес выдержит, многие, просчитав риски, отказываются от этой затеи. Поэтому избыток людей на рынке труда, и продавцам станков и машин трудно повышать цены на продукцию, поскольку ее никто особо не берет. И темпы инфляции падают. А национальная валюта, соответственно, остается крепкой. Это с одной стороны. Но есть и мнения других экономистов, — рассказал Александр Прохоров. — Возьмем страну, которая находится в такой ситуации, как сейчас, например, Российская Федерация. Она имеет ограниченные связи с окружающим миром, с западными странами. Нам всё закрыто, через Восток торгуем, через третий мир, это дорого, это сложно, и это вызывает ограничения.

В этом случае, по мнению Прохорова, повышенная ключевая ставка Центробанка может неоднозначно отражаться на экономике страны. Из-за подорожавших займов предприниматели не берут кредиты, не открывают новый бизнес и производства. Получается, что спрос упирается в ограниченные возможности предложения. Проще говоря, люди получают деньги, пытаются их потратить, а количество товаров и услуг не увеличивается.

— Тогда выходит, что предприниматели продают те немногие товары, которые есть. И они могут повысить ценность, спрос-то большой. И инфляция, наоборот, раскручивается. За каждые 100 рублей им дают всё меньше долларов, и курс национальной валюты падает. Здесь вы можете прочесть противоположные мнения разных экономистов. Одни считают, что в долгосрочном плане повышение процентной ставки сдерживает инфляцию, а другие считают, что в целом ряде случаев, а в России именно такой случай, повышение ставки и удорожание кредита уменьшает предложение товаров и услуг, а значит, способствует повышению цен, — объяснил Александр Прохоров. — Здесь правильной точки зрения нет. Вот сейчас Россия ставит эксперимент.

«Спрашивают за устойчивость валюты»

По словам экономиста, единственный рычаг ЦБ РФ, с помощью которого организация может как-то влиять на курс валюты, — это повышение учетной ставки. Специалист называет это дорогим мероприятием для общества, поскольку при таком раскладе деньги к коммерческим банкам попадают из Центрального банка под повышенный процент.

— И Центральный банк вынужден давать их взаймы бизнесу тоже под высокий процент, прикручивая еще свою маржу и плату за риск. Вдруг не вернут? Обанкротятся? И получается, что бизнес не может просто при таком раскладе вести дела. Поэтому инвестиции маленькие, вложения маленькие. Это тормозит темпы роста, приводит к потерям. Это дорогая цена. Спрашивается, а зачем Центральный банк это делает? Потому с Центрального банка спрашивают не за темпы роста экономики, а за устойчивость валюты. Это их мандат, то есть поручение. Вот их мандат — это не рост экономики, не размеры зарплаты и благосостояния населения. Их мандат — это устойчивость денежной системы, устойчивость национальной валюты. Еще за инфляцию могут с них спросить, — пояснил эксперт. — Им наплевать, как будет отчитываться Министерство экономического развития почему-то за низкие темпы роста, у них другая задача. Это не их мандат. Вот почему существует такая конфронтация между Министерством экономического развития и Центральным банком.

«В России сильное строительное лобби»

Получается, что подорожание ипотеки при повышении ключевой ставки — процесс логичный. Банки берут займы у Центробанка под повышенный процент и выдают потребителям деньги дороже. Льготной ипотеки это тоже касается, однако в случае с таким видом займа, существенную разницу за клиента приходится доплачивать государству из бюджета.

— Это очень большие деньги. Недавно эта сумма составляла два триллиона рублей в год. Это сопоставимо с расходами крупнейших статей. Почему их тратят? В России очень сильное строительное лобби. Строителям надо работать, надо зарабатывать. Они находят аргументы.

— Банкиры давно паникуют, Центробанк пытается льготную ипотеку прикрутить, воюет открыто, не может достучаться до правительства, просто уже через средства массовой информации, говорят: «Что же вы делаете?». Ну, лоббисты сильнее, скажем прямо. Ну так вот, и когда повышается учетная ставка, то в нормальных условиях, если ипотека не льготная, она должна еще выше расти, — пояснил Александр Прохоров. — А если ставка льготная, чтобы заинтересовать людей брать ипотеку, государству приходится доплачивать всё большую разницу. Поэтому повышением учетной ставки Набиуллина как бы борется с ненавидимой ею льготной ипотекой. Делает ее совершенно абсурдно невыгодной и приближает ее конец. Это тяжелое оружие, она снижает формальные темпы экономического роста.

Получается, что визуально льготная ипотека кажется выгодной для населения, однако разницу приходится доплачивать государству за счет бюджета. По мнению экономиста, отказаться оплачивать разницу власти могут тогда, когда это станет невыгодно для бюджета. Соответственно, ипотека подорожает для населения, а спрос на жилье упадет.

Покупают недвижимость, чтобы избежать инфляции

По мнению эксперта, далеко не все покупают квартиры, чтобы жить в них. Многие используют квадратные метры как надежный способ защитить свои деньги от инфляции. Мол, квартиру всегда можно будет сдать в аренду или продать. Даже с учетом подорожавшей ипотеки люди всё равно идут в банки за займами на недвижимость.

— Я не являюсь специалистом в ипотечных вопросах, но, насколько я представляю ситуацию, в России сейчас запредельно дорогая ипотека, потому что у нас высокая учетная ставка. И потом, в России просто высокий темп инфляции. Граждане надеются, что купленная ими недвижимость будет дорожать не ниже, чем темп инфляции. Типичные ипотечные ставки в западных странах вас удивят: 1,2%, Ну, там, прямо скажем, и инфляция поменьше. Да и сроки другие — там люди берут кредит на 20–30 лет. Чем менее устойчивая финансовая система в стране, тем дороже ипотека. Но у нас не худшая система, в Турции, например, инфляция выше нашей, финансовая система разбалансирована. Другое дело, скажем, в Турции меньше рисков по ипотеке, потому что они уверены, что жилье не будет дешеветь. Население там растет, там рождаемость повыше.

В России ситуация другая. В стране более ощутимая разница между стоимостью квартир в мегаполисах и провинции. Что уж говорить: например, на периферии Ярославля однушки в новостройке продают в среднем по цене от 3,5 миллиона рублей. В то время как в центре такая недвижимость будет стоить уже около 10 миллионов. Но квартиру в центре сдать легче, хоть и аренда на нее будет выше. А вот в спальных районах клиенты будут искать более комфортные варианты по приемлемой цене.

— У нас-то ситуация совсем катастрофичная, у нас есть районы, которые вымирают, целые регионы, где люди вкладываются в ипотеку, но не от большого ума. Лет через 15 ее трудно будет продать, потому что люди убегают. Я уж не беру запредельные примеры, типа Воркуты, где когда-то в советские годы сто восемьдесят тысяч человек жило, а сейчас шестьдесят тысяч, в три раза меньше. Люди просто бросают квартиры. В Мурманске жилья почти не строят, а кому? Все уезжают, — объяснил эксперт.

Раньше люди использовали еще один метод сохранения сбережений — накопительные счета, в том числе валютные. Однако в нынешних условиях, по словам эксперта, это стало менее выгодно. Поэтому россияне вкладывают деньги в квартиры, тем самым поддерживая строительный рынок.

— Люди поняли, что хранить деньги в банке — это определенные риски. Ты положил, а вдруг началась инфляция. И ты получишь свои 10–12% годовых, а инфляция, условно, 20. Ты потерял деньги. Не лежит душа нести деньги в банк под 10−12, даже 15% при таких мыслях. Не знаешь, съест их инфляция или нет. Многие, конечно, по старой памяти, советской, боятся, что вклады просто конфискуют в той или иной форме. Я не думаю, что это возможно, потому что, как говорится, визгу много, шерсти мало. Возмущение населения будет страшным, а проку от этого? — считает экономист.

«Отменяют помаленьку, уменьшая дозу»

Многие переживают, что в середине 2024 года правительство отменит действие льгот на ипотеку. И тогда придется покупать жилье по полной стоимости, включая повышенный из-за ключевой ставки процент банка. Однако Александр Прохоров считает, что резко отменять действие льгот никто не станет.

— Просто отменить было бы неверным, потому что это как, скажем, отмена поддерживающего лекарства. Отменяют помаленьку, уменьшая дозу, чтобы ломки не было. Как с наркоманами. А по большому счету наш строительный комплекс сидит на игле льготной ипотеки. Это не рыночная мера, это не рыночная ситуация. Реальное соотношение спроса и предложения далеко не такое, какое сейчас. Это искусственно созданные условия на рынке. А если это убрать, то выяснится, что мощности строительного комплекса избыточны, как и ввод жилья. И если он еще может быть оправдан в Москве, в Петербурге и в южных городах, куда люди переезжают, то в других местах — большой вопрос. В Ярославле на одного человека, у которого уже есть квартира, придется несколько, кто покупает жилье, просто чтобы вложить деньги, — рассказал Александр Прохоров.

По словам экономиста, такая система будет работать до тех пор, пока жив рынок аренды.

— Эта система рухнет тогда, когда те, кто пытается сдать жилье в аренду, не смогут этого сделать в таком количестве, как раньше, и захотят ее продать. Раз доходов нет, а коммуналку платить надо. И они выяснят, что продать по той цене, по которой брал, с учетом инфляции, не получается. И тогда начнется то, что Америка, Соединенные Штаты прошли на своей шкуре в 2007 году — знаменитый ипотечный кризис, который спровоцировал кризис финансовый по всему миру, докатившийся полтора года спустя и до России. И дорого нам обошелся. Это безответственная жилищная политика в США. В рамках России мы всеми силами идем к этому же. Потому что не нужно столько жилья в большинстве районов страны. Происходящее — рационально в пределах жизни одного-двух поколений, но не больше, — объяснил специалист.

По мнению Александра Прохорова, повышение ключевой ставки не сильно обрушит покупательский спрос среди населения. Пока люди верят, что недвижимость — самое удачное финансовое вложение, они будут продолжать покупать квартиры даже в условиях подорожавшей ипотеки.

— Если по мере повышения ключевой ставки люди всё равно будут верить, что жилье — это навсегда, то они не остановятся. Цены в Москве на жилую недвижимость абсолютно заоблачные, нерациональные. Даже при запредельно дорогой ставке аренды жилья в Москве с финансовой точки зрения выгоднее арендовать жилье, а не брать в ипотеку. Люди просто не хотят платить арендодателю и вкладываются в свое. Даже если это невыгодно. И ничего: московский рынок живет, потому что люди верят, что московская недвижимость всегда в цене. И пока они в это верят, рынок будет жить. Но этой версии есть основания — люди едут в Москву жить. Поэтому назвать ту предельную ставку, после которой люди внезапно поумнеют, нельзя. Люди не от ставки умнеют. Они умнеют от птицы мудрости в России, жареного петуха, который клюет в известное место. Потеряют деньги — поумнеют. Словами еще никто никого не убеждал, — считает экономист.

Отразится ли повышение ключевой ставки на тех, у кого уже есть ипотека?

Многих волнует вопрос — отразится ли повышение ключевой ставки на тех, кто уже приобрел жилье в кредит. По словам экономиста, это зависит от того, на каких условиях был подписан договор займа. Тем, у кого ставка фиксированная — волноваться не о чем. А вот с плавающей дела обстоят сложнее.

— Насколько я понимаю, большинство договоров с постоянной ставкой. Иначе вы зависите от всего на свете. От обвала на валютном рынке, например. Вон эти ипотечники несчастные, которые брали ипотеку в валюте, имея доходы в рублях. Это русская рулетка. Насколько я знаю, большинство игроков всё-таки вменяемые. И там такого безобразия нет, — пояснил Александр Прохоров.

Экономист считает, что квартиру стоит покупать тем, кому она действительно необходима. И при возможности не брать ипотеку.

«Могут сократить выдачу»

По мнению ярославского брокера по недвижимости Данила Смирнова, до отмены льготной ипотеки в 2024 году не дойдет. Эксперт считает, что условия оформления подобного займа могут стать жестче.

— Таким образом могут сократить выдачу — она станет доступна меньшему количеству населения. Это мое мнение. Части застройщиков могут предложить компенсировать банкам затраты по этой льготной ипотеке. Те застройщики, которые смогут выплатить банкам компенсацию, будут ее выдавать. Менее крупные игроки, скорее всего, перестанут работать с льготной ипотекой, — считает Данил.

С 2023 года спрос в основном сохраняется на квартиры в новостройках. Те, кто живут в старом фонде, стремятся обновить жилье и продают квартиры. К тому же людей подстегивает возможность купить квартиру по льготной ипотеке.

— Рынок новостроек и вторички всё равно тесно связан, хоть сейчас на вторичку спрос меньше. Как всегда и было — в основном покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры. На трешки спрос меньше. Я считаю, что цена на востребованные квартиры в любом случае вырастет в 2024 году. Она должна измениться хотя бы на процент инфляции. Изменения будут не столь существенные, но цена всё равно подрастет, — считает специалист.