«Если полгода звонков нет, цену придется снижать»: эксперты — о стоимости жилья и недвижимости в Уфе

Несмотря на ухудшение экономической ситуации в России, в Башкирии продолжают бить рекорды по вводу жилья в эксплуатацию. Пока Уфа и ее окрестности активно застраиваются новыми ЖК, некоторые эксперты предрекают скорый крах существующей системы. Редакция портала UFA1.RU пообщалась с двумя известными специалистами: Евгением Декатовым — заслуженным экономистом Башкирии и директором Центра финансовых исследований республики, а также с Камилой Фазлыевой — руководителем Ипотечного бюро и создателем проекта «Электронная сделка». Вместе они рассказали, чего стоит ждать в ближайшем будущем и так ли критична ситуация на рынке, как ее описывают другие экономисты.

Новый год — новые правила

Миновал первый месяц нового, 2024 года, однако по сей день мало кто из уфимских экспертов брался рассказать, что изменилось на рынке недвижимости с наступления очередной 366-дневки (год високосный, напомним).

Со слов Камилы Фазлыевой, существенные изменения на рынке начались еще в декабре, когда в силу вступили изменения условий ипотеки на новостройки. Заключаются они в повышении минимального первоначального взноса именно на льготный кредит — теперь он составляет 30,1%, хотя в начале 2023 года это значение находилось в районе 20%.

Возьмем за пример двушку в новостройке стоимостью 5 миллионов рублей. Если год назад молодой семье пришлось бы накопить всего около миллиона, то теперь к этой сумме придется прибавить еще полмиллиона. И всё это для того, чтобы взять кредит с господдержкой, чтобы платить по скромным 6% годовых.

— Льготные ипотечные программы на приобретение строящегося жилья привели к сильнейшему перекосу. Цена квадратного метра на первичном рынке уже на 40 с лишним процентов выше, чем на вторичном, — прокомментировал происходящее Евгений Декатов.

Ужесточили условия льготных кредитов власти для того, чтобы ограничить спрос из-за бума, искусственно сформированного нерыночными условиями ипотеки. Из-за низких ставок и возможности взять сразу несколько льготных кредитов многие уфимцы начали, что называется, без разбора скупать квартиры в строящихся ЖК в инвестиционных целях. Теперь же в рамках госпрограмм запрещено брать больше одного жилища в руки.

— Это правильное решение государства, потому что льготная ипотека должна работать преимущественно для тех, кто в жилье нуждается. В последние 3–4 года кредиты с господдержкой брали все желающие просто потому, что это дешевые деньги и у состоятельных «желающих» появилась возможность скупать жилье, многократно пользуясь бюджетной поддержкой, — высказалась Фазлыева.

Из-за подобных «инвесторов» у действительно нуждающихся горожан стало еще меньше возможностей приобрести доступное жилье. Всё из-за того, что оформление льготной ипотеки всем подряд вызвало резкий рост спроса, за которым потянулись и цены.

От чего зависит рост цен на недвижимость?

Со слов экспертов, на цены, помимо собственно себестоимости строительства, напрямую также влияют уровень доходов населения, ставки по ипотеке и объемы возводимого жилья. Всё довольно понятно: чем больше людей хочет и имеет возможность купить квартиры, тем больше застройщики увеличивают цены и стремятся нарастить объемы строительства дорожающего жилья. Увеличение предложения квартир порождает конкуренцию, и цены начинают снижаться — во всяком случае, так в теории должно происходить в рыночных условиях. Но не всё так просто на практике.

Весной 2020 года, в разгар пандемии, правительство России анонсировало массовую льготную ипотеку на новостройки. Рынок жилья, застройщики и само население были в оцепенении — никто не понимал, что будет дальше, что будет со спросом. Низкие ставки должны были выполнить роль пилюли, разовой инъекции для оживления рынка. И это произошло. Но уже в середине того же года Центральный банк и Министерство финансов Российской Федерации начали высказываться о нежелательности долгосрочного применения этих мер. Но к мнению финансистов не прислушались.

Начался ипотечный и строительный бум. Цены на новостройку стремительно пошли вверх. Сроки действия программы льготной ипотеки постоянно продлевали. Каждый раз перед окончанием очередного срока на ожиданиях, что скоро «халява» закончится, спрос на дешевые кредиты достигал ажиотажного уровня.

Когда в 2022 и 2023 годах резко росли инфляция и ключевая ставка, а льготные ипотечные ставки подверглись лишь незначительной корректировке, ипотеку начинали брать все подряд. Прежде всего это делали представители более обеспеченных слоев населения, для которых эти льготы фактически профинансировали налогоплательщики с низкими доходами, не имеющими даже доступа к ипотеке.

— Я знаю людей, что взяли по 10 льготных ипотек. Многие уфимцы начали покупать в других городах, например в Подмосковье. В итоге это вылилось в то, что обычные люди в результате повышения цен из-за искусственно задранного спроса уже не в состоянии купить себе жилье, — добавила эксперт.

На конечную цену жилья влияют также и застройщики. Будучи предпринимателями, они всегда стремятся к максимизации прибыли. И конечно, предостережения девелоперов и риелторов, что цены будут только расти, конца и края этому не будет видно, подстегивают покупательский ажиотаж, в том числе со стороны спекулянтов и псевдоинвесторов.

— Рынок недвижимости — рукотворный, поэтому независимые эксперты, чьей мотивацией не является процент от продаж, делают прогнозы очень осторожно. На цены влияет буквально всё, если бы там были сугубо правила рыночной торговли, то стоимость на жилье так бы не росла. Потому что доходы населения ощутимо не растут, а у многих вовсе падают, ипотека становится менее доступной. Есть масса оснований для снижения цены в ситуации, когда государство перестает неограниченно поливать деньгами дешевую ипотеку, — высказалась Фазлыева.

А что на вторичном рынке?

Со слов экспертов, вторичный рынок остается тем оплотом сохранения привычных отношений купли-продажи. Во-первых, льготная ипотека действует только на новостройки, поэтому кредитный спрос на вторичку значительно меньше. Во-вторых, цену определяет сам хозяин.

— Здесь нет понятия себестоимости, тут каждый сам за себя. Но если собственнику приспичит, он увидит, что уже полгода звонков нет, то ему придется снижать цену на жилье, иначе он просто не найдет покупателя, — пояснила Фазлыева.

При этом, как отмечает эксперт, ипотечный бум на жилье в новостройках в будущем может привести к перенасыщению рынка вторички — предложений окажется намного больше, чем желающих их купить. И, к несчастью, с этим ничего нельзя будет поделать.

Чего ждем?

Говоря о перспективах развития рынка жилья, Евгений Декатов еще раз акцентировал внимание на сложившейся ситуации:

— Рост цен перекрывает снижение ставки, и, чтобы осилить возрастающую кредитную нагрузку, приходится удлинять период платежей по кредиту. Если в начале 2020 года средний срок ипотеки на приобретение новостроек составлял менее 18 лет, то к концу 2023 года — уже более 26 лет. Печально, что бюджетные траты на единожды выданный кредит могут тянуться десятилетиями, пока не погасится ипотека. То есть мы залезли в карман своих детей и даже внуков… Особенно это характерно для совместных «экспериментов» банков и застройщиков по выдаче кредитов под 1% и даже 0,1% годовых с одновременным увеличением стоимости жилья на 20–30%. В итоге заемщики демотивированы выплачивать долг быстрее, поскольку основная часть процентной переплаты уже зашита в возросшую стоимость и государство обречено по тридцать лет субсидировать платежи по искусственно раздутой сумме кредита.

Как уже говорилось выше, беспрецедентный упор на рынок первичного жилья привел к более чем 40%-ному превышению его цены над вторичкой. А ведь многим, чтобы купить новую квартиру, нужно сначала продать старую. И так по кругу.

В целом по стране объем кредитных линий по строительным проектам достигает 15 триллионов рублей, из которых уже выделено застройщикам немногим более половины. То есть еще порядка 7 триллионов банкам предстоит выделить в течение ближайших двух лет. Девелоперы под эти объемы предполагали соответствующий уровень продаж, который в последнее время формировался на 80% за счет программ льготной ипотеки.

Но сейчас эксперты утверждают, что льготная ипотека будет значительно сокращаться. Только по уже выданным кредитам в текущем году необходимо свыше 450 миллиардов рублей субсидий из федерального бюджета. При условной себестоимости в 100 тысяч рублей за 1 квадрат на эти деньги можно было бы построить 4,5 миллионов квадратных метров и расселить 250 тысяч человек при норме в 18 квадратов на одного члена семьи. А это, на минуточку, почти целый Стерлитамак.

И это только один из десятков лет предстоящего субсидирования. Даже наши эксперты не знают, какие еще кульбиты выдаст ключевая ставка, от значения которой зависит сумма бюджетных затрат на субсидирование. При этом все прогнозы свидетельствуют, что даже при сохранении прежних условий кредитования таких же продаж жилья уже не достичь — платежеспособный спрос населения не бесконечен даже при околонулевых ставках.

Со слов экспертов, федеральное правительство и Центробанк продолжат регулировать спрос, меняя условия выдачи средств и размер компенсации банкам. Дать точный прогноз, сработали ли уже предпринятые меры, сложно, ведь отрезок наблюдения маленький, однако, по данным наших собеседников, уфимцы действительно стали реже брать ипотеку.

В середине января ВТБ вовсе предложил вернуть размер субсидии кредиторам или поднять ставку по льготным кредитам для нормализации ситуации на рынке.

— Банкам невыгодно выдавать ипотеку по новым условиям, о чем заявлял Сбербанк. Рано или поздно все скажут, что он был прав, и присоединятся к этому тренду, — высказалась Фазлыева.

— Хотя размер компенсации банкам со стороны федерального бюджета, даже с учетом снижения, вполне в рынке. Более того, по своим обычным рыночным продуктам банки фиксируют ипотечную ставку на весь срок кредита, даже если рыночные ставки впоследствии повысятся. А вот по льготным программам государство фактически хеджируют, то есть страхует, процентный риск банков, каждый месяц возмещая ему недополученные доходы, исходя из текущих ставок на рынке. Поэтому непонятно, что в этих суперусловиях невыгодно банкам, — недоумевая, добавил Декатов.

Если говорить о других трендах, то 2024 год будет за строительством индивидуальных домов, о чем свидетельствует и госкорпорпация «ДОМ.РФ». На этот рынок уже вышли застройщики, которые раньше занимались только высотками. Частично тенденция зародилась еще в прошлом году, когда девелоперы начали массово строить коттеджные поселки.

А есть ли выход из сложившейся ситуации

Ответим сразу: да, и их несколько. Во-первых, со слов экспертов, рынок способен к саморегулированию, в какой-то момент государственное вмешательство приведет к спаду, который следует за каждым бумом. Другой вопрос, надолго ли задержится этот кризис.

— Если ипотечный мыльный пузырь продолжит надуваться, а темпы строительства расти, то рано или поздно мы можем столкнуться с крупными техногенными катастрофами. Это уже продемонстрировало Подмосковье, где люди в результате аварий на старых перегруженных сетевых коммуникациях оставались без воды и отопления, — рассказала Фазлыева.

Во-вторых, например, в Башкирии есть механизмы, которые позволяют откладывать средства на накопительные банковские счета по программе «Жилстройсбережения». Большая часть контрактов по ней заключается на три года (но можно копить и до шести лет), получая до 5 тысяч рублей в месяц от республики, а после оформить ипотеку под 5,5–7% годовых.

— Уже за три года реально сформировать хорошую сумму, если копят сразу несколько членов семьи — например, если каждый из работающих супругов будет вносить по 17 тысяч в месяц и по 5 тысяч получать от государства, то за 3 года с учетом банковских процентов по вкладу они накопят более 1,6 миллиона рублей. Это уже неплохой первоначальный взнос, с которым можно вложиться в ипотеку, — поясняет Декатов.

В-третьих, вновь начала обсуждаться на государственном уровне тема арендного жилья. Как отмечают эксперты, здесь можно перенять опыт постсоветских стран, в частности Казахстана, где есть опыт реализации программ муниципальной аренды с правом выкупа. Таким образом, например, молодая семья может снимать квартиру на льготных условиях, несколько лет параллельно накапливая первоначальный взнос в аналогичной башкирской системе жилстройсбережений, а после выкупить жилье по низкой ставке.

— Государство должно рассматривать несколько инструментов для обеспечения человека жильем, делая упор и на ипотеку для тех, кто может себе позволить себе это удовольствие, и на ипотечно-накопительные программы для тех, у кого пока нет средств на первоначальный взнос и обслуживание ипотеки по рыночным ставкам, и на арендные механизмы вплоть до социального муниципального найма для конкретных категорий нуждающихся, — подытожил Евгений Декатов.

А что делать сейчас?

Совет желающим купить квартиру в Уфе в 2024 году банален — рассматривать вопрос приобретения, только если эта покупка в настоящий момент действительно необходима. На инвестиционный рост цены рассчитывать точно не стоит. Льготная ипотека — по-прежнему прекрасный инструмент, чтобы обзавестись недвижимостью, если, конечно, есть средства хотя бы на первоначальный взнос.

При этом стоит учесть все риски и издержки, например то, что жилье по льготной ипотеке может стоить заметно дороже. Если же необходимой суммы первоначального взноса нет, то эксперты советуют копить в республиканской ипотечно-накопительной программе «Жилстройсбережения» в ожидании времен, когда цены на рынке стабилизируются или пока не появится альтернативный вариант, например муниципальная аренда.