В России запретили раскрывать имена владельцев недвижимости. Объясняем, кто от этого пострадает

С 1 марта этого года в России засекретили персональные данные владельцев недвижимости. Теперь в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не будет имени владельца квартиры или дома. Наши коллеги из E1.RU разбирались, с какими проблемами могут столкнуться продавцы и покупатели недвижимости.

В 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появился новый пункт о том, что сведения о собственниках жилья нельзя передавать третьим лицам. Теперь в выписках ЕГРН в пункте «Правообладатель» напишут просто «Физическое лицо». Если объектом владеет юридическое лицо или государственный орган, сведения в выписке не изменятся. В первом случае Росреестр опубликует ИНН, ОГРН и название организации, а во втором — название органа власти или местного самоуправления.

У запрета на публикацию данных физлиц есть несколько исключений. Сведения о владельце будут доступны:

• самому собственнику, его супругу или супруге, а в случае смерти собственника — наследникам;
• некоторым заинтересованным лицам — например, арендаторам, владельцам смежных участков и сервитутов, а также тем, кто владеет долей того же объекта;
• представителям профессий, которым сведения о собственнике необходимы для работы. В их числе — нотариусы, арбитражные управляющие и кадастровые инженеры;
• банкам, если кто-то хочет купить объект в ипотеку, и страховым компаниям, чтобы застраховать объект;
• сотрудникам государственных органов — например, судьям.

Эксперты рынка говорят, что новые правила только усложнят им работу.

— Раньше покупатель мог просто заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что продавец действительно владеет объектом недвижимости на законных основаниях. А теперь ему надо либо просить продавца предоставить свежие данные из ЕГРН, либо обращаться за выпиской к нотариусу, — объясняет риелтор и директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова. — Но при этом ему еще надо будет доказать обоснованность своего запроса — то есть предъявить предварительный договор с продавцом. Ну и выписка у нотариуса, естественно, платная.

Руководитель сервиса «Контур.Реестро» Константин Ташлыков рассказал, какие варианты остаются у потенциальных покупателей.

Посмотреть выписку, которую заказал сам собственник

Это самый простой, но не самый надежный способ. Имя физлица-собственника, его паспортные данные, дата и место рождения будут в выписке, если документ закажет он сам. Лучше попросить электронную выписку. Проверить ее подлинность проще — для этого существует специальный сервис на портале Росреестра. Если документ пройдет проверку — значит, он настоящий и не изменялся после подписания.

Подделать бумажную выписку проще, а проверить ее подлинность сложнее. Однако Росреестр пообещал, что с 1 марта на таких документах будет располагаться QR-код, с помощью которого можно проверить достоверность сведений.

Договориться с собственником, чтобы он открыл свои данные в ЕГРН

Это более надежный, но ресурсозатратный способ, ведь продавцу придется ехать в МФЦ и подавать специальное заявление в Росреестр. В ведомстве обещают, что скоро это можно будет сделать через портал «Госуслуги», но точная дата запуска сервиса неизвестна. Если у продавца в собственности несколько квартир, он может рассекретить свои данные только по определенному объекту.

После этого вы сможете сами заказать выписку из ЕГРН. Так вы точно будете знать, что документ не подделан и сведения в нем актуальны.

Посмотреть документ-основание

Любые сделки с переходом права собственности подтверждаются документально. Вы можете попросить продавца показать договор долевого участия (ДДУ), купли-продажи или, например, дарственную. В них обычно указывают имена участников сделки и их паспортные данные.

— Я рекомендую использовать этот способ только вместе с другими. Документ-основание подтверждает только то, что объект когда-то действительно принадлежал продавцу. Может ли он сейчас распоряжаться этой недвижимостью — неизвестно. К тому же Росреестр больше не ставит на договоры штампы о регистрации перехода права. Поэтому перед вами может оказаться поддельный документ, — предостерегает эксперт.

Обратиться к нотариусу

Нотариусы входят в список лиц, которым доступны сведения о правообладателях. Вероятно, с 1 марта покупатели или арендаторы смогут обратиться к ним за подтверждением личности собственника. Пока неизвестно, сколько будет стоить такая услуга, а также с помощью каких документов нотариус будет проверять, что вы намерены провести сделку.

Использовать все методы сразу

— Это самый надежный, но и самый сложный способ. Сначала (например, при первом осмотре дома или квартиры) можно посмотреть выписку, которую заказал собственник, и документ-основание. Затем, когда вы решите покупать объект, попросить хозяина открыть сведения о себе в ЕГРН. Или, если сделку будет удостоверять нотариус, обратиться к нему и за подтверждением личности собственника, — советует Константин Ташлыков.

На деле засекречивание данных о владельцах недвижимости приведет к тому, что на оформление сделок будет уходить больше времени и денег.

— Мы, как агентство недвижимости, каждый день заказываем множество выписок из ЕГРН. По одному объекту — как минимум два раза: перед тем, как внести аванс, и перед самой сделкой. Бывает, заказываем еще дополнительно промежуточные выписки, если объект или продавец вызывают у нас какие-то подозрения, потому что покупателя надо максимально обезопасить. Сейчас, с новым законом, всё будет сложнее, — говорит Екатерина Торопова. — Во-первых, это просто будет дольше. Даже при самом благополучном раскладе оперативно на сделку выйти не получится. Пока уговорим продавца обновить выписку, пока он найдет на это время, пока разберется, как это сделать, пока получит…

Тяжелее всего придется тем, кто покупает не квартиру целиком, а комнату в ней. Также с невозможностью проверить данные о владельце квартиры возрастает и риск нарваться на мошенников.

— Под особенным ударом — продажа комнат. Там выписки нужны не только на самого продавца, но и на его соседей, потому что они имеют преимущественное право покупки, и им надо направлять специальные уведомления. Это будет очень долго, — добавляет директор «Метражей». — Я уже не говорю о том, что это лазейка для мошенников. Переход права собственности в Росреестре длится три-четыре дня, и за это время продавец вполне может продать квартиру кому-то еще раз, пользуясь тем, что доступа к актуальной информации из ЕГРН у покупателя нет.

Ничего не поменяется разве что у тех, кто планировал покупать совсем новые квартиры, которые еще никому не принадлежали.

— В целом на новостройки нет выписок ЕГРН, так как это еще не объект права собственности. В этом случае мы можем проверить только наличие договора долевого участия, заказав выписку на земельный участок, — пояснила основательница и директор агентства «SMART Недвижимость» Анастасия Поддубная.

Прочитайте другие советы экспертов о том, на что обращать внимание при покупке квартиры, чтобы не нарваться на продавца-банкрота или соседей-дебоширов. Также мы публиковали семь вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры на вторичке.

Не лишним будет прочитать (чтобы не повторять ошибок) и историю ипотечницы, которая купила квартиру с целым ворохом проблем.