Больше 20% годовых. Разбираемся, выгодно ли вкладывать деньги в ИЖС, сколько можно там заработать

В ближайшие годы рынок частного домостроительства вырастет в 5–6 раз, говорят аналитики. Обычно при таких прогнозах на рынок активно заходят инвесторы, которым интересно умножить свои деньги по максимуму и с гарантией. В своей колонке директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова, рассказала, есть ли сейчас наплыв инвесторов в частное строительство. И стоит ли вообще сейчас туда вкладываться.

Особого наплыва пока нет. И это нормально: любое перспективное направление сначала осваивают единицы, которые и снимают сливки.

Что касается перспектив: уже сейчас ИЖС (индивидуальное жилое строительство. — Прим. ред.) по объемам перегнало строительство многоквартирных домов. Посмотрите статистику! А ведь спрос до сих пор выше, чем предложение. Это значит, что рынок будет быстро расти и дальше: емкость его колоссальна.

Золотое время ИЖС

Загородное жилье — это тот сегмент на рынке недвижимости, в который сейчас точно имеет смысл инвестировать. Уверенно прогнозировать развитие других сегментов рынка (вторичное жилье и новостройки. — Прим. ред.) пока трудно. Лично я думаю, что новостройки если и будут дорожать, то ненамного: цены на первичное жилье и так космические. Вторичка пока идет вниз, и это падение, скорее всего, продолжится.

А вот «загородка» — да. В развитии этого рынка активно участвует и государство, инициируя всё новые и новые программы для ИЖС. Кредит на строительство под 3–6% годовых. Когда такое было? Никогда. Да, темпы строительства сейчас сдерживаются высокой инфляцией и подскочившими ценами на материалы. Но даже в этих условиях люди покупают землю, и рынок ИЖС переживает настоящий бум.

Надо ли ждать снижения цен, чтобы заходить в стройку? Определенно — нет. Вероятнее всего, сейчас с загородными домами повторится та же история, что в свое время произошла с новостройками. Цены на индивидуальные дома с прошлого года уже выросли на 50–60%. А если на рынке ИЖС введут эскроу-счета и типовые проекты, цена среднего дома вырастет еще на 30–40%.

И земля, не забывайте про нее! Можно спрогнозировать, что через пару лет свободной земли близ больших городов почти не будет. А та, что останется, будет продаваться по очень высоким ценам.

Поэтому тем, кто раньше инвестировал в новостройки, я бы посоветовала обратить внимание на ИЖС. Чем раньше вы зайдете со своими вложениями, тем больше прибыли получите. Вообще, сейчас ИЖС — это просто Клондайк, здесь легко заработать и опытным инвесторам, и тем, кто вообще никогда не инвестировал. И, разумеется, тем, кто хочет в перспективе переехать в загородный дом. Сейчас для этого просто золотое время.

Как это работает?

Схема проста: вкладываешь деньги до начала стройки, строительная компания возводит дом, продает его — и отдает тебе твою часть прибыли. Могу уверенно сказать по опыту, что доходность от таких инвестиций составляет как минимум 20%. Люди, которые инвестировали с нами и инвестируют сейчас, могут это подтвердить.

Причем прибыль вы получаете гораздо раньше, чем при инвестициях в новостройку. Многоквартирный дом возводится примерно два года, а индивидуальный дом средних размеров строится под ключ пять-восемь месяцев. Речь идет о варианте «заезжай и живи», уже с ремонтом. В черновой отделке дом готов еще быстрее. Это нормальные сроки, с соблюдением технологии строительства и всех возможных форс-мажоров.

Наибольшая доходность на текущий момент — вложиться в строительство дома на перспективном участке. Что такое перспективный участок? Это земля, которая в ближайшие пару лет будет активно разрабатываться и застраиваться, но цена за сотку еще не зашкаливает. Конечно, это не единственный критерий. Я уже писала о том, как выбирать участок для строительства, перечитайте. А еще изучите генплан того района, где собираетесь строить.

Другой вариант — построить дом в ипотеку. Учитывая, что сейчас ипотечные ставки на строительство начинаются от 3% годовых, вложение получается очень выгодным. Главное, чтобы дом был ликвидным, даже если вы строите его для себя.

Какие есть риски?

Любая инвестиция — это определенный риск. Что в теории может пойти не так, если вы вложили деньги в строительство дома?

1. Подрядчик не достроит дом. У тех, кто предлагает вам инвестировать в их строительные проекты, скорее всего, всё в порядке с репутацией и сроками. Но проверить, разумеется, надо: посмотрите их портфолио, съездите на строительные площадки, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если что-то настораживает, лучше отказаться от сотрудничества.

2. Дом не продадут за назначенную цену. Не получить ожидаемого дохода или вообще потерять вложенные деньги — главный страх любого инвестора. Поэтому очень подробно поговорите с руководителем или менеджером компании, которая предлагает вам инвестировать. Вам надо знать всё досконально:

• почему именно эта земля, в чем перспективность локации;
• есть ли там коммуникации (как минимум электричество);
• как строит компания и какой будет проект;
• есть ли у компании подобные успешные кейсы;
• когда начнется продажа дома.

В идеале компания должна начать продавать дом еще на этапе фундамента. Так можно лучше оценить спрос, перспективность именно этого проекта (дизайна, планировки), что-то скорректировать — ну и найти покупателя как можно раньше.

3. Строительная компания составит «хитрый» договор. Если вы боитесь, что строительная компания не выполнит свои обязательства перед вами как инвестором, внимательно читайте договор и дайте изучить его юристу. В договоре должен быть ясный порядок взаимодействия сторон: кто за что отвечает, кто что обязуется предоставить и что будет, если одна из сторон договор нарушает.

В общем, придется делать то же, что при любых инвестициях, — искать надежные варианты. То есть строительные компании, которые умеют находить перспективные локации, строят ликвидные дома и ведут себя порядочно и с подрядчиками, и с клиентами.

Стройка окончена: что потом?

Всё зависит от ваших целей и возможностей. Если вы просто вкладывали деньги, то получаете прибыль, фиксируете ее — и либо тратите на свои нужды, либо инвестируете дальше. Если вы в качестве инвестиционного проекта купили целый дом, то после сдачи проекта открывается просто море возможностей:

• просто продать. С тем чтобы опять же зафиксировать прибыль и, возможно, реинвестировать ее куда-то еще (например, в другую стройку);

• сдавать в долгосрочную аренду. Возможно, вы удивитесь, но люди годами арендуют не только квартиры, но и частные дома. Совсем недавно с нами начали строить клиенты, которые до этого четыре года подряд снимали дом;

• сдавать посуточно. Хлопот с таким бизнесом, конечно, много, но и доходность может быть очень хорошая, особенно летом и в длинные праздники (новогодние, майские);

• сдавать для выездных мероприятий. Банкеты, свадьбы, вечеринки, да что угодно. Это тоже хлопотно, но одно такое мероприятие может принести вам 30–40 тысяч рублей.

Вариантов, как видите, масса. Я уже не говорю, что в доме можно просто жить — если вы мечтали о такой возможности.

ИЖС — это золотая жила для инвестиций, скоро это поймут очень многие, и тогда начнется резкий наплыв инвесторов. Если у вас есть хотя бы несколько сотен тысяч рублей или возможность взять ипотеку и платить ее несколько месяцев до сдачи дома — заходите в стройку. Это точно выгодно.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Если вы вдруг взяли кредит и хотите уйти на каникулы, почитайте, каким злом они могут обернуться.

Почитайте также лайфхаки, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.