«Мина замедленного действия». Эксперты рассказали, почему дорожает аренда квартир в России и чего ждать дальше

В России значительно подорожала аренда квартир. По оценкам аналитиков, по сравнению с прошлым годом стоимость съемного жилья выросла приблизительно на 15%. Некоторые винят в этом застройщиков — мол, они завышают цены на новостройки, и поэтому дорожает аренда. Другие предполагают, что стоимость жилья искусственно поднимают банки.

Наши коллеги из MSK1.RU поговорили с экономистом, урбанистом и риелтором о том, что на самом деле влияет на цену аренды и чего ждать дальше.

Почему дорожает жилье

Застройщики вряд ли вмешиваются в процесс аренды квартир напрямую, заявил MSK1.RU урбанист Андрей Мокеев.

— Да, их вина тут есть, но лишь косвенная. Застройщики поднимают цену на первичное жилье (а параллельно растет кредитная ставка для покупки вторичного), из-за этого дорожает вторичное жилье, потом повышается спрос на аренду, а затем дорожает сама аренда, — объяснил он. — Ну и нужно накинуть сюда еще и реальную инфляцию. Вот и имеем конские цены на ровном месте.

А по мнению экономиста Дмитрия Прокофьева, ситуация вполне понятная — чем дороже жизнь, тем дороже аренда. Так что рынок съемного жилья отражает общую ситуацию в стране.

— Если арендодатель сейчас сдает единственную квартиру, которую специально для этого и купил, значит, он просто рассчитывает жить на эти деньги, — сказал он. — Если говорить о владельцах нескольких квартир, то им, как правило, нужно или погашать какие-то свои обязательства, или использовать эти деньги. То есть у них просто больше расходов. Вот рост цен на аренду, о котором говорится, в целом соответствует реальной инфляции.

Аренда — не замена ипотеки, но частично на рост цен на съем жилья влияет повышение кредитных ставок, уточнил экономист. Многим приходится выбирать: арендовать квартиру или попробовать взять ипотеку.

— Если ипотеку не получается взять, значит, надо снимать, — объяснил Прокофьев. — Если надо снимать, значит, растет спрос.

Как определяются цены на аренду

Единственный фактор, определяющий стоимость аренды — покупательная способность населения. Ранее цены упали, потому что за последние два года часть населения покинула страну. Об этом рассказал MSK1.RU риелтор Евгений Яшенков.

— Пострадали в то время в основном однокомнатные и двухкомнатные квартиры, притом и дорогие, и дешевые. Дорогие — потому что уехала наиболее мобильная и обеспеченная часть граждан, — сказал он. — Цены на дешевое жилье упали, потому что достаточно много мигрантов тоже покинули Россию. Еще повлияли политические процессы в соседних странах. Например, из Кыргызстана достаточно много людей уехало обратно. Они как раз арендовали эти небольшие недорогие квартиры.

Эксперт отметил, что, например, большие квартиры для семей в Москве как были, так и остались дорогими. По мнению Яшенкова, активность на вторичном рынке растет, потому что население начинает возвращаться в Россию.

Почему аренда дорожает в регионах

Евгений Яшенков объяснил, что судить об общих тенденциях по всей России сложно, потому что ситуация сильно отличается в зависимости от региона.

— Я могу привести пример города Кемерово — в регионе за последние шесть лет стоимость квадратного метра выросла в три раза. То есть на 300% увеличилась стоимость квадрата в новостройке. Стоимость аренды увеличилась на 100–150%. Это вообще никак не связано с тем, например, что происходит в Москве. Просто внутренние перемены в регионе способствовали тому, что там кратно возросла экономическая активность, — рассказал эксперт. — Появилось больше рабочих мест, выросли зарплаты, и люди стали больше покупать жилье. И так как появилось больше возможностей, туда приезжает много россиян из соседних городов. Поэтому вообще появился как таковой рынок арендного жилья.

По словам риелтора, в небольших городах в принципе сдается мало квартир — нет того разнообразия, как в городах-миллионниках.

— Есть примерно 10 городов в России, где рынок арендного жилья более-менее развит. Поэтому говорить о том, что в регионах такие же примерно тенденции, сложно. Даже в Москве рынок жилья очень неоднозначен, — добавил Яшенков.

Чего ждать дальше

Рост цен на жилье будет определяться притоком населения, в первую очередь в Москву, и общим уровнем инфляции в стране, считает Прокофьев.

— Плюс затруднения с ипотекой. Допустим, невозможность взять ее будет стимулировать людей снимать жилье и тоже добавит какой-то процент стоимости аренды, — уточнил он.

А по словам Евгения Яшенкова, прямой зависимости инфляции и подорожания аренды может и не быть. Дело в том, что при инфляции снижается покупательная способность населения. Соответственно, рынок аренды не будет дорожать.

— Когда у людей много денег, они готовы платить высокие ставки по кредитам, есть конкуренция за арендные квартиры, то всё хорошо на рынке аренды, — сказал риелтор. — Когда высокая инфляция, высокие цены на предметы первой необходимости — нет предпосылок для роста рынка.

Недавно мы поговорили с научным журналистом и популяризатором науки Асей Казанцевой о том, как ей удалось накопить на собственную квартиру в Москве и каким правилам нужно следовать, чтобы приобрести свою. Кроме того, прочитайте, выгодно ли сейчас покупать жилье или стоит подождать.