Банки ввели для застройщиков специальную комиссию. Как это скажется на рынке недвижимости?

Разбираемся с экспертами, как решение крупных российских банков скажется на рынке недвижимости

Поделиться

Крупные российские банки с начала 2024 года ввели комиссию для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Это касается всех соответствующих программ. Теперь девелоперы должны досубсидировать заём. Еще одно условие — оформить льготную ипотеку можно только у партнеров банков. Для участников рынка такое решение банков стало неожиданным. Что всё это значит и к чему приведет — наши тюменские коллеги из 72.RU разбирались с экспертами.

Что случилось?

Новый год начался с неприятных для застройщиков изменений. Сбер, ВТБ, Альфа-Банк почти одновременно (во временном отрезке это была небольшая разница, и они занимают около 85% доли на ипотечном рынке) ввели комиссию для строительных компаний. По тому же пути последовали в Промсвязьбанке, Росбанке, Совкомбанке.

Первыми комиссию ввели Сбер, ВТБ и Альфа-Банк

Первыми комиссию ввели Сбер, ВТБ и Альфа-Банк

Поделиться

Часть банков заявили о том, что планируют взимать дополнительную комиссию с застройщиков при выдаче ипотеки по льготным программам. Произошло это после очередного сокращения субсидирования банкам процентной ставки в рамках этих программ, отмечает Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». По ее оценкам, оплата комиссии банкам может стоить застройщикам от 5 до 7% от цены продаваемого объекта.

— Пока часть банков сдерживаются от введения таких комиссий, поскольку это может снизить доступность ипотеки и спрос на нее, а также усложнить саму процедуру оформления кредита. Таким образом банки хотят снизить риски по своим ипотечным портфелям на фоне снижения размера компенсаций по льготным программам, — добавляет Решетникова.

Девелоперы должны будут платить комиссию в размере около 7% от цены продаваемого объекта. Ниже нам сделали расчеты на примере одной квартиры

Девелоперы должны будут платить комиссию в размере около 7% от цены продаваемого объекта. Ниже нам сделали расчеты на примере одной квартиры

Поделиться

— Из-за роста ключевой ставки существенно увеличился разрыв между рыночными и субсидированными условиями по ипотеке, оплата которого ложится во многом на банки, которые выдают льготные ипотечные кредиты, — объясняет Кирилл Таченников, директор аналитического департамента инвестбанка «Синара».

По его словам, чтобы компенсировать негативный эффект, ряд банков ввел комиссию для девелоперов, которые хотят продавать квартиры с использованием ипотеки в этих банках. Таченников констатирует, что такой шаг вызвал недовольство у застройщиков и некоторые из них даже сократили список банков, в которых покупателям можно взять ипотечный кредит для приобретения квартиры в их ЖК.

Банки пошли на такой шаг — введение комиссии, потому что существенно увеличился разрыв между рыночными и субсидированными условиями по ипотеке

Банки пошли на такой шаг — введение комиссии, потому что существенно увеличился разрыв между рыночными и субсидированными условиями по ипотеке

Поделиться

— В результате, если государство не расширит размер субсидий, либо финансовый результат банков пострадает, либо застройщики переложат эти дополнительные расходы в цены, то есть на покупателя, однако с учетом ужесточения условий выдачи и роста первоначального взноса такой шаг, скорее всего, приведет к падению объема продаж квартир и спроса на льготную ипотеку, — резюмирует он.

Есть банки, которые не ввели комиссию, но заменить лидеров они не смогут

Решение было неожиданным для всех участников рынка, говорит Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». Озвучиваемая причина — при новом соотношении рыночных и льготных ставок, скорректированных правилах по компенсациям за выдачу таких займов банкам со стороны государства их обслуживание перестает быть выгодным для кредитных организаций.

Участники рынка не ожидали введения комиссии

Участники рынка не ожидали введения комиссии

Поделиться

— Номинальные цены предложения пока меняются так же, как и в ноябре-декабре — медленно растут на 1–2% в месяц. При этом покупатели, имеющие на руках одобрения от банков, которые ввели комиссию (это Сбер, ВТБ, Альфа), стали сталкиваться с предложением ее оплатить — то есть цена квартиры существенно (до 8%) увеличивается. У ряда застройщиков вместо цены квартиры вновь появилось ценовое меню, когда стоимость лота зависит от банка-кредитора, — объяснил Попов.

Комиссию не ввели банк «Дом.рф» (он занимает около 5% рынка) и несколько кредитных организаций второго эшелона: УБРиР, Абсолют-банк, Банк Санкт-Петербург и ряд других — суммарно около 3% рынка.

— Полностью заменить лидеров рынка они не смогут. Если допустить, что их предложение по выдаче кредитов без комиссий останется, то они не обработают такой объем заявок: быстро исчерпают свои лимиты на выдачу ипотек — деньги на всю программу субсидирования ставок исходно распределены по банкам, исходя из их рыночной доли, — добавил Алексей Попов.

Корреспондент 72.RU отправил вопросы уральскому банку Сбербанка, ВТБ и Альфа-Банку о том, происходят ли взаимоотношения с тюменскими застройщиками после введения комиссии. В Сбере не стали комментировать тему. В ВТБ и Альфа-Банке на запросы не ответили.

Один из застройщиков уже заявил о повышении цен из-за комиссии

Ряд застройщиков в Тюмени, к которым обратился за комментарием 72.RU, пока не комментирует произошедшее. В «Бруснике» пояснили, что ситуация находится в стадии развития. В ГК СБК сообщили, что смотрят на рынок, проводят анализ, готовят варианты дальнейшей работы.

В ЭНКО рассказали, что их проекты аккредитованы практически во всех банках, в том числе в тех, кто выдает ипотеку без комиссии. Поэтому, уверяют в девелоперской компании, никаких проблем нет.

Негативно к введенной комиссии отнеслись в ГК «ТИС» (на фото — их проект ЖК «Кристалл»). В пресс-службе девелопера рассказали, что вынуждены повышать цены на квартиры

Негативно к введенной комиссии отнеслись в ГК «ТИС» (на фото — их проект ЖК «Кристалл»). В пресс-службе девелопера рассказали, что вынуждены повышать цены на квартиры

Поделиться

Негативно и с пессимизмом отнеслись по поводу перспектив на рынке недвижимости к ситуации в ГК «ТИС».

— Не можем согласиться с введением комиссии для девелоперов при оформлении льготной ипотеки, так как эти условия вынуждают застройщика повышать цены на квартиры. Так, например, в январе 2024 года произошло небольшое поднятие цен — на 3%. Ожидаемо, что данная ситуация скажется на снижении спроса на покупку недвижимости в начале 2024 года, — высказали позицию в пресс-службе компании.

Там уточнили суммы комиссии, которые застройщик обязан выплачивать банкам. Размер комиссионного вознаграждения ВТБ/Сбер (от суммы ипотеки):

  • госпрограмма-2020 — 7,5%;
  • семейная ипотека — 8,4%;
  • IТ-ипотека — 8,9%.

Примеры расчета комиссии. Их нам предоставили в «ТИС»

Стоимость сити-хауса 61,63 квадратного метра (двухуровневой квартиры с собственной террасой) в жилом комплексе ДОК в Тюмени — 7 950 000 рублей.

При покупке этой квартиры по программе семейной ипотеки со ставкой 6% для клиента первоначальный взнос составит 20%, комиссия девелопера банку — 7 950 000 — 20% × 8,4% = 534 240 рублей.

При покупке по государственной поддержке (льготной ипотеке) со ставкой 8% для клиента первоначальный взнос составит 30%, комиссия застройщика банку — 7 950 000 — 30% × 7,5% = 417 375 рублей.

Total
0
Shares
Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Posts