«Ставки просто запредельные». Риелторы объяснили, почему в России рухнул спрос на вторичку и стоит ли ждать снижения цен

В последние месяцы рынок вторичной недвижимости в России демонстрирует значительные изменения. Это коснулось и Москвы: в январе столица столкнулась с уменьшением количества сделок на 20% в сравнении с прошлым годом. При этом по всей стране наблюдается снижение интереса к покупке вторичного жилья на 29,4%, сообщает «Коммерсантъ». В ряде городов рост цен на недвижимость существенно замедлился или вовсе остановился. Некоторые эксперты считают, что это может привести к снижению стоимости жилья.

Наши коллеги из MSK1.RU поговорили со специалистами, чтобы выяснить, какие факторы привели к такому резкому падению спроса и действительно ли стоит ожидать снижения цен на вторичное жилье. Подробности — в этом материале.

Почему спрос упал

Падение спроса на вторичку связано с последствиями повышения ключевой ставки Центробанка и ужесточением условий ипотечного кредитования, считает риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков. По его словам, выросший размер первоначального взноса и процентные ставки по ипотеке привели к тому, что в Москве стали выдавать меньше ипотечных кредитов.

— Это последствия поднятия учетной ставки. Изменение ипотечной политики, рост размера первоначального взноса, рост процентной ставки привели к тому, что на вторичку реже стали одобрять ипотеку, — рассказал специалист в разговоре с MSK1.RU. — Соответственно, спрос стал меньше.

Учетная ставка — это процентная ставка, которую Центральный банк страны устанавливает для кредитования коммерческих банков. Когда финансовые организации берут деньги в долг у Центробанка, по этой ставке они платят проценты. Ее повышение обычно приводит к удорожанию кредитов.

Яшенков отметил, что в прошедшем декабре наблюдался высокий спрос на недвижимость, но уже в январе ситуация изменилась.

— В декабре реализовался отложенный спрос с одобренными ипотечными кредитами, был скачок. В январе ожидаемо, что если в декабре все взяли ипотеку, те, у кого были одобрены, не стали откладывать вопрос на январь, — уточнил риелтор.

Кроме того, в январе произошло усложнение ипотеки, то есть процентная ставка стала выше, а первоначальный взнос — значительно больше. Свою роль сыграло и сезонное колебание спроса.

Эксперт по продаже недвижимости, блогер и бизнес-тренер Олег Свиридов рассказал MSK1.RU, что в 2023 году спрос на недвижимость находился на достаточно высоком уровне. Его снижение в настоящее время, по мнению специалиста, связано с макроэкономическими условиями.

— Если мы возьмем 2023 год, то, с точки зрения недвижимости, он был очень успешный. Особенно в сфере коммерческой недвижимости. Если мы говорим о снижении спроса, которое происходит сейчас, то свою роль в этом сыграли макроэкономические условия в виде повышенной ставки Центробанка, — рассказал эксперт.

Он отметил, что многие покупатели отказываются от приобретения недвижимости, когда видят размер переплаты по ипотеке.

— Когда покупатели видят, сколько они переплачивают, на них это действует как ведро холодной воды. Многие отложили покупку до тех пор, пока ставки на вторичном рынке не станут более-менее подъемными, — добавил Свиридов.

Эксперт отметил существенное сокращение сделок с недвижимостью в первые месяцы 2024 года. Косвенным подтверждением снижения спроса является резкое уменьшение работы у юридических компаний, занимающихся регистрацией сделок.

— Количество сделок сократилось. Часто на рынке недвижимости, если сделка не электронная, люди обращаются за регистрацией в специальные юридические компании, — объяснил Свиридов. — Я могу сказать, что у них сильно уменьшилось количество работы. Это такой косвенный подтверждающий признак.

Цены снизятся?

По мнению Евгения Яшенкова, если снижение спроса продолжится, цены на вторичное жилье всё-таки могут измениться в лучшую сторону.

— Конечно, если снижение спроса продолжится, это может привести к коррекции предложения, — отметил он. — Безусловно, так рынок работает. Но это только предположение.

Риелтор Олег Свиридов добавил, что цены на вторичное жилье уже начали ползти вниз. Если же человек хочет купить новую квартиру, то ждать снижения ее стоимости пока рано.

— На вторичном рынке жилья самые мотивированные собственники уже готовы вести переговоры по поводу цены. Около трех процентов уже небольшая корректировка происходит. На первичном рынке мы пока такого не наблюдаем, — заключил Свиридов.

Сколько стоят квартиры в Москве

Мы проанализировали объявления на сайте, специализирующемся на продаже недвижимости, и выяснили, сколько сейчас стоят двухкомнатные квартиры площадью 50 квадратных метров в разных административных округах Москвы.

Так, подобная недвижимость в центре, в девяти минутах ходьбы от станции метро «Арбатская», обойдется в 36 миллионов рублей. Внутри есть вся необходимая мебель, сделан хороший ремонт.

На востоке столицы, в 13 минутах ходьбы от «Первомайской», двушку с ремонтом «от бабушки» можно купить уже за 10,9 миллиона рублей. Внутри — несколько ковров и шведская стенка. После покупки придется серьезно вложиться в ремонт.

Двушка на западе Москвы — в 15 минутах ходьбы от станции метро «Минская» — обойдется покупателю в 17 миллионов рублей. Там сделан минимальный ремонт, есть полы с подогревом. Правда, квартира находится на первом этаже.

На юге города за 15,4 миллиона рублей нам снова доступна типичная советская двушка, но на этот раз без ковров. До станции метро «Крымская» идти девять минут. После приобретения жилья однозначно придется вложиться в покупку новой мебели и ремонт.

В 18 минутах ходьбы от станции метро «Балтийская» похожую квартиру мы можем приобрести за 12 миллионов, однако и в данном случае к ее стоимости снова нужно прибавить стоимость ремонта.

В Новой Москве квартира с отличным ремонтом в доме 2015 года постройки стоит 11,5 миллиона рублей.

— В квартире выполнен качественный ремонт, остаются и входят в стоимость вся встроенная мебель и электротехника, представленная на фотографиях, встроенная кухня, встроенная электроника в эту кухню: варочная панель, духовой шкаф, вытяжка, — говорится в объявлении.

До станции метро Коммунарка — семь минут езды на автомобиле.

Ранее MSK1.RU проанализировал рынок недвижимости в Москве и нашел самые дорогие малогабаритные студии в столице. Кроме того, мы показывали подборку странных бюджетных квартир в Москве и ближайшем Подмосковье. Среди вариантов оказался даже переделанный газетный киоск.